Недвижимость Сибири, 21 ноября 1996 г., № 45 (144), с. 5

 

Ханты-Мансийск – «полюс дороговизны?»

 

«Меняю двухкомнатную квартиру в капитальном исполнении

на две однокомнатных в деревянном исполнении».

Из объявления в газете «Новости Югры»

 

По внешним признакам ни за что не догадаться, что  Ханты-Мансийск - столица субъекта федерации, дающего две трети российской добычи нефти. Не видно блистающих алюминием и стеклом, как во сне Веры Павловны, небоскребов, не сверкают витринами шикарные магазины. Почти весь город застроен деревянными домами. Даже каменное здание окружного комитета партии, исполкома и Совета (ныне, само собой, администрации и Думы) с непременным Лениным перед ним появилось лишь в 1970 году. До этого Дом Советов был деревянным. В жилой застройке, наряду с частными домами, преобладают двухэтажные деревянные здания, каменных - кирпичных и крупнопанельных - всего несколько десятков.

Оно и не удивительно. В годы советской власти автономный округ был чисто декоративной административной единицей, а все решения относительно освоения его природных богатств принимались в Москве и в Тюменском обкоме. А поскольку вблизи самого Ханты-Мансийиска крупных нефтяных месторождений не было, золотой дождь капвложений обошел его стороной, разве что добавился поселок геологов и геофизиков и начали строиться отдельные каменные здания. Лишь когда округ стал «субъектом», получив реальную власть над своими природными ресурсами, деньги стали затекать и в его столицу, которая мало-помалу начинает превращаться в деловой центр. Главную гостиницу города «Югру», до недавних пор деревянную, заменил трехзвездочный отель (300 тысяч в сутки), а строящиеся и недавно построенные здания, жилые и нежилые, общим числом около десятка-полуторых (почему-то главным образом из красного кирпича) выделяются на общем фоне своими размерами и вычурностью (в хорошем смысле) архитектуры.

Однако в целом они пока картину не меняют, вкрапляясь в довольно беспорядочную застройку, и складывается впечатление, что единой градостроительной концепции Ханты-Мансийска нет. А само место красивейшее. До того как через 15 километров влиться в Обь, Иртыш здесь круто изгибается, образуя нечто вроде полуострова. На одной стороне этого «полуострова» стояло старинное (350 с лишним лет) село Самарово, а на другой в 1931 году, после образования Ханты-Мансийского (тогда Остяко-Вогульского) автономного округа стали строить его столицу. Пространство между ними заполняют поросшие хвойным лесом холмы, через которые тянется длиннющая (километров пять-шесть) улица Гагарина, соединяющая две части города. И - как в нашем Академгородке - достаточно миновать два-три дома вглубь, чтобы оказаться в глухом лесу (а там, где улица идет распадком, не нужно и этого: частные дома лепятся прямо на склонах, среди леса).

К слову, городом Ханты-Мансийск стал лишь в 1950 году (присоединив к себе село Самарово), до этого он довольствовался статусом рабочего поселка. Селу это на пользу, похоже, не пошло: следов того, что ему больше трех с половиной столетий, обнаружить не удалось, старинную застройку сменили типовые деревянные двухэтажки (хотя, может, тогда это был прогресс); не осталось и церкви - снесли. На вершине одного из холмов (их, как утверждают, семь) хорошо должен был бы смотреться памятник Ленину. Но, как выяснилось, у хантов эти холмы считаются священными, и чтобы не задевать их чувств, вождя все же поместили на традиционное место - перед «главным зданием», где несли службу его жрецы. А от прежней задумки остались массивные болты, которыми памятник привинчен к основанию (снизу эта подробность была бы не видна).

Жилье в Ханты-Мансийске, как везде, продают, покупают и меняют. И выделяют при этом две категории качества, как видно из образчика объявления, вынесенного в эпиграф: «в деревянном исполнении» (что означает в деревянных двухэтажках) и «в капитальном исполнении» (т.е. в каменном доме, неважно, кирпичном или панельном). Риэлтерских фирм в городе нет (ни одной!). Поэтому, понятно, ценовую ситуацию никто не обобщает, не анализирует и средних цен не рассчитывает. Тем не менее из расспросов удалось выяснить «типичные» цены. И картина обнаружилась поразительная. Двухкомнатная квартира «в деревянном исполнении» стоит 200-220 миллионов рублей. Или, если перевести в валюту, 36-40 тысяч долларов. Примерно столько стоит в среднем двухкомнатная квартира в пяти-девятиэтажном крупнопанельном доме в Москве. В Новосибирске же таких денег с лихвой хватило бы на четырехкомнатную квартиру (сейчас средняя цена - около 190 миллионов рублей).

А вот двухкомнатная квартира «в капитальном исполнении» тянет уже на 500 миллионов рублей (более 90 тысяч «баксов»). В столице нашей Родины даже в самой престижной категории квартир - в кирпичных домах высотой более 14 этажей - средняя цена двухкомнатной квартиры не дотягивает до 80 тысяч долларов. За эту цену там можно найти даже четырехкомнатную квартиру, правда, в не самом престижном районе и в доме не самого высшего качества. Что же касается Новосибирска, то 500 миллионов - это (по данным обзора нашей газеты за прошлую неделю) максимальная цена трехкомнатной квартиры в центре. Трехкомнатная же в Ханты-Мансийске в каменном доме обойдется уже в 600 миллионов рублей или 110 тысяч долларов. Это на уровне средней по Москве цены трехкомнатной квартиры в кирпичных домах выше 14 этажей.

Конечно, сразу же возникает вопрос - почему в непрезентабельном северном городке столь высокие цены? По-видимому, дело в очень небольшом предложении (оттого, вероятно, и нет в Ханты-Мансийске риэлтерских фирм – негде развернуться). В каждом номере единственной местной газеты «Новости Югры», выходящей трижды в неделю, лишь три-четыре объявления о продаже жилья (включая частные дома, особым спросом не пользующиеся). И очевидно, почему столь высока разница в ценах квартир «в деревянном» и «в капитальном исполнении» - доля последних в жилищном фонде города чрезвычайно мала.

А невелико предложение, во-первых, потому что и сам город весьма мал - всего 35 тысяч жителей, а во-вторых, потому что уезжают из него мало. В Ханты-Мансийске нет, в отличие от многих северных городов, «градообразующих» предприятий-гигантов, агония которых лишает жителей заработка и провоцирует массовый отток их «на материк». А есть множество мелких и несколько средних: рыбокомбинат, птицефабрика, промкомбинат и т.п., связанные с речным транспортом, лесоразработкой и деревообработкой, геофизические и геологоразведочные. И они худо-бедно продолжают существовать, а если останавливаются, есть где поискать работу. Другая сторона этой особенности хозяйства Ханты-Мансийска - в нем мало пришлого населения, приехавшего временно, на заработки. А постоянные жители города, ясное дело, не очень склонны покидать его. Кстати, не такой уж там суровый климат - это всего лишь Ближний Север, и если у нас типичная температура зимой - минус десять-пятнадцать, то там двадцать-двадцать пять.

Спрос же на жилье в Ханты-Мансийске намного превышает предложение. И в основном он не со стороны местных жителей. Заработки у них, вопреки расхожим мифам, далеко не сказочные, что видно хотя бы из перечисленных сфер приложения труда: два миллиона считается  приличной зарплатой (хотя, конечно, есть места,  где зарабатывают много больше);  цены  же выше наших раза в полтора. Основной спрос на жилье - со стороны приезжих. В Ханты-Мансийск, ставший реальной, а не номинальной столицей нефтяного края, потянулись отечественные и зарубежные банки, фирмы, компании и т.п., открывая там свои представительства и филиалы. Специалистов же для них на месте зачастую нет, поэтому приходится приглашать из других городов. И приобретают жилье, видимо, главным образом не сами приглашенные, а нанимающие их «структуры».

Результатом такого соотношения спроса и предложения и являются сверхвысокие цены на вторичном рынке жилья Ханты-Мансийска, по грубым прикидкам - 4,4-4,9 миллионов рублей за квадратный метр (780-900 долларов) в деревянных домах и 9,2-11,1 миллионов рублей (1700-2000 долларов) в каменных. В Москве средняя цена квадратного метра сейчас - около 1100 долларов, в Новосибирске же, смешно сказать, 2,15 миллионов рублей (меньше 400 долларов).

Несколько дней, конечно, слишком малый срок, чтобы составить полную и объективную картину. Поэтому многое в статье - результат субъективных впечатлений, в чем-то, наверное, не совсем точных. Но, надеюсь, не слишком грешащих против истинного положения дел.

 

Константин Глущенко

Недвижимость Сибири, 21 ноября 1996 г., № 45 (144), с. 1

 

Научная мысль не остановилась

При всех бедах, свалившихся на отечественную науку, она пока еще жива. Позавчера, 19 ноября, в Институте экономики и организации промышленного производства СО РАН прошло обсуждение диссертации О.Э.Бессоновой «Институциональные изменения в жилищном сегменте раздаточной экономики в период рыночных реформ», которую она собирается представить на соискание степени доктора социологических наук. Автор этого труда была активным участником эксперимента по отработке системы обслуживания жилищного фонда на рыночных принципах, который проводился в Новосибирске с 1993 г. при техническом содействии Агентства международного развития при Правительстве США. Результаты, полученные в этом эксперименте (они были изложены в книге «Рыночный эксперимент в раздаточной экономике России», написанной в соавторстве с С. Кирдиной и Р. О'Салливан, – о ее выходе наша газета сообщала) составили весомую часть диссертационного исследования.