Недвижимость Сибири, 31 октября 1996 г., № 42 (141), с. 5

Расчет цены жилья: как это делается в Москве
В июне нынешнего года мэр Москвы утвердил «Методику расчета цены продажи жилья, реализуемого физи-ческим и юридическим лицам по ре-шениям правительства Москвы, с уче-том месторасположения дома». Оцен-ка стоимости жилья в столице и других городах вряд ли отличаются коренным образом, поэтому любопытно посмот- реть, какими принципами руковод-ствуется официальная московская ме-тодика. Основными в методике представля-ются два момента. Первый — расчет основывается на определении стои- мости 1 кв. м общей площади жилья, а цена конкретной квартиры рассчиты-вается просто умножением ее площа- ди на эту стоимость; характеристики планировки квартиры учитываются с помощью поправочных коэффициен- тов. Второй момент — базовая цена 1 кв. м, т.е. та «печка», от которой пля- шут все дальнейшие расчеты. В каче- стве таковой принята не рыночная це-на, а восстановительная стоимость, т. е. стоимость строительства на момент оценки. Исходной цифрой является стои- мость жилого дома, определенная Мос-горБТИ (согласно нормативным доку- ментам московского правительства) и занесенная в технический паспорт до-	ма. Она уменьшается на процент фи-зического износа дома на год его пос-леднего обследования БТИ плюс из-нос за последующие годы (например, для крупнопанельных домов — 1% в год, для домов, построенных до 1917 г. — от 0,2 до 0,6% в год в зависимости от «группы капитальности» дома, ка-ковых выделено пять, для домов, по-строенных до 1941 г. — от 0,4 до 1,5% в год, а после — от 0,7 до 2% в год; как видно, чем стариннее дом, тем боль- шим принят срок его службы, похоже, полагается, что мастерство строите- лей с годами советской власти шло на убыль). Рассчитанная таким образом остаточная стоимость дома делится на его общую площадь и получается остаточная стоимость 1 кв. м жилья в нем. Поскольку стоимость дома в техни- ческом паспорте указывается в ценах на 1 января 1991 г., в текущие цены стоимость 1 кв. м переводится умно- жением на коэффициент удорожания строительства за прошедшее с того момента время. Для расчета этого ко-эффициента используются ежемесяч- ные данные Департамента экономи- ческой политики и развития Москвы столичного правительства о средней стоимости строительства 1 кв. м (сто-имость строительства 1 кв. м на 1 ян-	варя 1991 г. принята равной 248,2 руб.). Далее остаточная цена 1 кв. м умножается на коэффициенты, учиты- вающие потребительские качества квартиры и дома. Их девять. Первый зависит от соотношения об-щей и жилой площади в квартире — он меняется 0,95, если общая площадь превышает жилую менее чем в 1,5 раза, до 1,1, если более чем в 2 раза. Второй учитывает наличие балконов и лоджий: если их нет, он равен 0,95, ес-ли есть балкон — 1, если лоджия — 1,05, если же более одного балкона или лоджии — 1,1. Для квартир на пер-вом и последнем этажах применяется поправочный коэффициент 0,9. В слу-чае, когда в двухкомнатной квартире комнаты смежные или в большей квартире не менее двух проходных комнат, применяется коэффициент 0,96, а если все комнаты изолирован- ные, то 1,04. При высоте потолков свыше 2,8 м цену 1 кв. м увеличивает коэффициент, меняющийся от 1,02 до 1,06 (последнее значение — если по-толок выше 3,4 м). В зависимости от площади кухни (от менее 6 до более 12 кв. м) соответствующий коэффициент принимает значения от 0,95 до 1,1. Наличие или отсутствие лифта в до-ме с той или иной этажностью учиты-	вает коэффициент в диапазоне 0,97–1,03, мусоропровода — коэффи- циент в диапазоне 0,97–1,02. В кирпич-ном доме цена 1 кв. м увеличивается в 1,1 раза, в доме из монолитного же-лезобетона — в 1,05 раза. Но после этого следует странная и не очень понятная оговорка: цена 1 кв. м с учетом технических характе- ристик дома и квартиры не должна быть меньше цены 1 кв. м, рассчитан- ной с учетом стоимости строительст-ва, в противном случае берется пос-ледняя. «Цена, рассчитанная с учетом стоимости строительства» в предыду-щем тексте методики не фигурирует, так что остается гадать, что имеется в виду. Но и без этого довольно странно — если все характеристики квартиры будут на нижнем уровне (к примеру, последний этаж, нет лифта и мусоро- провода, маленькая кухня, низкие по-толки и т.д.), цену 1 кв. м все равно нужно будет уравнять с той, которую имеет квартира получше? Месторасположение дома учитыва-ют два коэффициента. Первый из них увеличивает стоимость 1 кв. м в 1,1 раза, если дом расположен в радиусе 200 м от станции метро. Второй зави- сит от того, в какой оценочной зоне (они утверждены распоряжением мэ-ра Москвы в 1994 г.) находится дом:	если внутри Бульварного кольца, ко-эффициент равен 1,9, если между Бульварным и Садовым кольцом — 1,6, далее он меняется от 1,4 до 0,9. Но тут опять оговорка: цена 1 кв. м с учетом месторасположения дома не должна превышать цену 1 кв. м в до-мах–новостройках в данной оценоч-ной зоне, устанавливаемую Межве- домственной комиссией по вопросам реализации жилой площади на ком- мерческой основе, иначе принимает-ся последняя. А если это высококом- фортабельная квартира, в которой все коэффициенты, учитывающие ее ка-чество, на верхнем пределе? Как видно, в методике предпринята попытка учесть довольно большой круг характеристик квартир. Но он все же гораздо уже используемого на прак- тике оценщиками (не берется во вни- мание, например, соседство с «дымя- щими» предприятиями или шумными магистралями, состояние квартиры, подъезда, двора и т.д.). И самое глав-ное, все поправки, учитывающие как износ дома, так и комфортабельность квартиры, могут оказаться бессмыс- ленными, поскольку цена 1 кв. м «за- жата» в некотором интервале, диктуе- мом упоминавшимися оговорками. Николай Павлов

В столицах		Недвижимость за рубежом
Московские цены растут вяло, но устойчиво		Дом для японца
По данным аналитического отдела Россий-ского агентства недвижимости «САВА», сен-тябрьская средняя цена 1 кв. м общей площади жилья на вторичном рынке Москвы составила 1076 долл., что на 1,2% больше августовской. Продолжающееся уже три месяца неуклонное увеличение цен позволило московским риэлте-рам говорить о том, что тенденция к росту стала устойчивой и прогнозировать ее сохранение как минимум до конца года. Однако рост этот довольно вялый: за три месяца средняя цена 1 кв. м лишь вернулась к уровню мая, в сравне-нии с декабрем 1995 г. (1217 долл.) она ниже на 11,6%. Дешевле всего квадратный метр в одно-комнатных квартирах: 977 долл., за сентябрь он подорожал на 0,2%, в двухкомнатных кварти-рах его цена 1063 долл. (рост на 1,8%), в трех-комнатных — 1122 долл. (рост на 1,4%). Средняя цена 1 кв. м в разрезе категорий ка-чества жилья в сентябре составила (в скобках — изменение по сравнению с августом): в 5–этажные панельных домах — 837 долл. (+1,8%), в 9–этажных — 910 долл. (+1,1%), в 5–этажных кирпичных — 970 долл. (–0,6%), в типовых квартирах — 999 долл. (+1,6%), в квар-	тирах улучшенной планировки — 1055 долл. (–0,4%), в «сталинских» домах — 1288 долл. (+0,9%), в кирпичных домах высотой 14 и более этажей — 1408 долл. (+5%). Но если средняя цена 1 кв. м различается в 1,7 раза, средние цены квартир в зависимости от этих же категорий качества — более чем вдвое: однокомнатные стоят от 26,133 до 51,224 тыс. долл., двухкомнатные — от 36,344 до 79,635 тыс. долл., трехкомнатные — от 49,648 до 108,364 тыс. долл. По «риэлтерским» районам средняя цена 1 кв. м в сентябре составила: в центре — 1388 долл. (–0,1%), на Северо–Западе — 1087 долл. (+2,9%), на Западе — 1255 долл. (+3,3%), на Юго–Западе — 1192 долл. (+0,5%), на Юге — 920 долл. (+1,4%), на Юго–Востоке — 812 долл. (+2,1%), на Востоке — 922 долл. (+1%), на Се-веро–Востоке — 1029 долл. (–0,1%), на Севере — 943 долл. (+0,4%). Самый дорогой квадратный метр в сентябре — в центре в кирпичных домах свыше 14 этажей: 1631 долл. (рост на 2,4%), самый дешевый — в 5–этажных кирпичных домах на Юго–Востоке: 758 долл. (рост на 1,7%).	Япония — одна из немногих развитых стран, где существует абсолютный дефицит жилья (кро-ме нее можно назвать, пожалуй, лишь Израиль). Он характеризу- ется тем, что жилых единиц — квартир и индивидуальных домов — меньше, чем домохозяйств (семей и одиночек). Этим наша жилищная проблема сродни японской, но строят там не в при-мер больше: за последние 15 лет годовая интенсивность жилищно- го строительства в Японии коле- балась в пределах 0,85–1,1 кв. м общей площади жилья на душу населения или 10–14 жилых еди- ниц на 1000 чел. В России в 1987 г., когда был достигнут пик жи- лищного строительства, в расчете на одного жителя было построено 0,5 кв. м общей площади или 9 жилых единиц на 1000 чел., а в 1995 г. эти показатели составили 0,28 кв. м и 4 жилых единицы. Даже по абсолютным объемам жилищного строительства Япо-	ния при меньшей численности населения превосходит Россию: в 1990 г. там было построено 1707 тыс. жилых единиц, у нас — 1044 тыс., в 1991 г. соответствен- но 1370 и 828, в 1992 г. — 1403 и 682 тыс. жилых единиц. Значительную часть этих са- мых вновь построенных жилых единиц в Японии составляют од- носемейные деревянные дома, в которых традиционно предпочи- тают жить японцы. В 80–е годы их строилось в среднем за год 600 тыс., в 1995 г. — 666,1 тыс. За 10 лет цена такого дома снизилась на 10%, но и при этом она весьма высока: в среднем 385 тыс. долл. Общая площадь типичного япон- ского деревянного дома — 92 кв. м. По данным за 1994 г., 1 кв. м общей площади обходился его владельцу в 1567 долл. (в доме со стальным каркасом 1 кв. м доро- же всего на 12% — 1755 долл.). На приобретение материалов	приходится 37% всех расходов. Главная же составляющая цены дома, предопределяющая его до- роговизну — стоимость земель- ного участка: в зависимости от местности от 920 до 9200 долл./кв. м (и если участок неуда- чен, дом можно купить в несколь- ко раз дешевле, чем обычно — за 90—100 тыс. долл.). Еще одна причина высокой це- ны японских домов — низкий уровень заводской готовности элементов, из которых они воз- водятся. Хотя в Японии и США строят примерно одинаковые до- ма, японцу приходится платить за сходный дом втрое дороже, по- скольку трудоемкость строитель- ства такого дома в Японии 2000–3000 человеко–часов, тог- да как в США — около 1000. Использованы материалы «Строительной газеты»