Недвижимость
Сибири, 19 сентября 1996 г., № 36 (135), с. 4
В среднем по России потребительские цены за август снизились (!) на 0,2% (всего же с начала года среднероссийский уровень инфляции составил 16,1% — 1,9% роста в среднем за месяц). В Новосибирске же, напротив, они увеличились на 2,1%; рост с начала года — 20,1% (2,3% в месяц). К слову, за все время открытой инфляции новосибирский уровень потребительских цен вырос в 7820 раз, среднероссийский же «всего» в 5400 раз. Биржевой курс доллара (на ММВБ) поднялся со 2 августа по 1 сентября на 2,35%, с 5229 до 5352 руб. (всего же с начала года, когда доллар стоил 4640 руб. — на 15,3%). Средняя цена 1 кв. м общей площади на вторичном рынке жилья Новосибирска за этот период, по данным еженедельных обзоров нашей газеты, уменьшилась на 0,5% — с 2130 до 2119 тыс. руб. (а если учесть, что за месяц в нашем городе рубль полегчал на 2,1%, то до 2075 тыс. «июльских» рублей, т.е. на 2,6%). В результате долларовая цена 1 кв. м за август упала больше: на 2,8%, с 407 до 396 долл. Всего же за январь — август средняя цена 1 кв. м выросла на 29,6%, в «неизменных» рублях (с покупательной способностью на новосибирском потребительском рынке на 1 января) — на 7,8%, в долларах — на 12,4%. По сведениям других источников, в августе наблюдался рост средней цены 1 кв.м: по данным маркетингового центра «К–пресс» — примерно на 3,8% (до 2195 тыс. руб. или 410 долл.), по данным агентства недвижимости «Крэдит риэлт» — на 2,4% (до 2328 тыс. руб. или 435 долл.), по данным фирмы «Эрсико» — на 1,4% (до 2129 тыс. руб. или 397 долл.).
Недвижимость Сибири, 26
сентября 1996 г., № 37 (136), с. 2
|
В |
нашем городе кризис в жилищном строительстве начался с 1989 г. Четыре года ввод в действие жилья неуклонно снижался, упав в 1992 г. почти втрое в сравнении с 1988 г. (точнее, в 2,7 раза).
Но одновременно жилищное
строительство приспосабливалось к рыночным принципам взаимоотношений, и с 1993
г., казалось бы, начало «выздоравливать». В то время как в большинстве отраслей
продолжался спад, ввод жилья стал ежегодно расти. За прошлый год жилья в
Новосибирске было построено в 1,6 раз больше, чем в 1992 г.
Однако в нынешнем году ситуация резко ухудшилась. По оценкам мэрии, ввод в действие жилья снизится в 1,5 раза по отношению к 1995 г.; не исключено даже, что объем жилищного строительства упадет ниже уровня 1992 г. Новый спад обусловлен острым дефицитом финансирования строительства. Государство, сдерживая инфляцию, экономит на чем только можно и даже нельзя (заодно тратя немалые средства на войну в Чечне и на «восстановление», за которым следует разрушение восстановленного), снизив до ничтожных размеров капитальные вложения в строительство жилья. В городском бюджете средств не хватает даже на текущие нужды, не то что на развитие города. В тяжелом финансовом положении оказался и ряд предприятий–застройщиков, так что и негосударственные инвестиции в жилищное строительство значительно уменьшились.
В одиночку с этой проблемой не справиться, поэтому большая группа юридических лиц — «властных структур», как сейчас модно говорить, хозяйственных единиц и некоммерческих объединений — решила соединить свои усилия, создав в апреле нынешнего года автономную некоммерческую организацию «Сибирский жилищный союз» (о чем наша газета в свое время уже сообщала). У Союза 26 учредителей, в их числе областная, городская и ряд районных администраций, «Сибирское соглашение», областное отделение Пенсионного фонда, Новосибирская епархия Русской православной церкви, «Переселенческий союз», «Главновосибирскстрой», строительная компания «Красный проспект», банк «Левобережный», «Тяжстанкогидропресс», Новосибирский оловокомбинат, «Винап», «Элсиб», фирма «Эрсико» и др. Орган управления Союзом (в период между общими собраниями учредителей) — Совет Союза, состоящий из 7 человек; его председателем избран наш мэр В. Толоконский, а исполнительным директором — директор «Красного проспекта» С. Наймарк.
Как видно из перечня
учредителей (хотя по необходимости далеко не полного), большинство из них
отнюдь не купается в деньгах. И создавая Союз, инициаторы не рассчитывали на
значительные инвестиции от учредителей. Исходили они из того, что каждая из
структур, представленных в Союзе, имеет у населения Новосибирска (и области)
высокий авторитет, а стало быть, их объединение даст значительный «моральный
капитал». И главная задача на первых шагах деятельности Союза — превратить этот
«моральный капитал» в финансовый и материальный. Механизм такого превращения —
жилищный заем под поручительство учредителей. Средства, полученные от
размещения облигаций займа, будут использованы на финансирование жилищного
строительства — сначала на Затулинской площадке, а затем и для строительства
жилмассива «Лесковский лог» (продолжение Шевченковского массива). Союз будет
выступать застройщиком и заказчиком строительства.
Проспект эмиссии первого
выпуска уже зарегистрирован (это произошло в конце августа). Детально
ознакомиться с условиями выпуска и размещения жилищных облигаций «Сибирского
жилищного союза» можно в офисе Союза (ул.Каменская, 64а, комн. 66), к тому же
редакция надеется, что на страницах газеты выступят сами представители Союза.
Поэтому о том, что представляют собой эти жилищные облигации, здесь будет
сказано только в общих чертах.
Общий объем займа — 10,68
млрд руб., это 60 тыс. облигаций номинальной ценой 178 тыс. руб. Каждая
облигация символизирует 0,1 кв. м общей площади в 58–квартирном пятиэтажном
доме (на южном участке 5–го микрорайона Затулинского жилмассива), строительство
которого будет финансироваться из средств, привлеченных за счет займа. Таким
образом, объем выпуска соответствует 6000 кв. м общей площади по цене 1,78 млн.
руб./кв. м. Это заметно ниже средней цены 1 кв. м на вторичном рынке жилья
Новосибирска (сейчас — около 2,1 млн. руб.) и, тем более, на первичном. Правда,
продаваться облигации будут не по номинальной, а по индексированной цене,
растущей во времени.
Поручителями первого
выпуска жилищного займа выступили АО «Тяжстанкогидропресс» и Новосибирская
епархия Русской православной церкви. Погашаться облигации начнут 1 марта 2000
г. Но это вовсе не означает, что вложенные в них деньги «замораживаются» почти
на 5 лет. Во–первых, эмитент, т.е. «Сибирский жилищный союз», обязуется
выкупать облигации в любой момент по требованию их владельца (цена покупки,
конечно, будет несколько ниже цены продажи на данный момент, но индексация
позволяет все же выручить больше, чем было затрачено). И чтобы обеспечить такую
возможность, не все собранные средства будут вкладываться в строительство,
часть их резервируется в банке. Во–вторых, облигации могут быть погашены
досрочно, при завершении строительства дома, квартирой в этом доме (если,
естественно, владельцу облигаций позволяет имеющийся у него пакет облигаций или
он может доплатить до стоимости квартиры). И в–третьих, допускается обращение
облигаций на вторичном рынке, т.е. их можно будет продать на этом рынке по
текущей курсовой стоимости, не обращаясь к эмитенту.
Ограничений на обращение
облигаций нет — покупателями могут быть и частные лица, и организации.
Предполагается также возможность использования облигаций как средства платежа:
при заключении договора о долевом участии в строительстве с «Красным
проспектом», при приобретении продовольственных товаров в сети магазинов ООО
«Оптовый рынок Сибири», для приобретения горюче–смазочных материалов в ВТФ
«Темп», для погашения задолженности по уплате налогов в Пенсионный фонд.
Сравнительный анализ вновь
появившихся жилищных ценных бумаг в сопоставлении с уже имеющимися в нашем
городе не входит в задачу статьи. Но нужно отметить одно обстоятельство:
исключительно высокую надежность облигаций «Сибирского жилищного союза». Она
обеспечивается авторитетом членов Союза, действительно очень высоким, и нет
сомнений, что в случае возникновения каких–либо коллизий они совместными
усилиями способны будут вернуть покупателям вложенные в облигации деньги. Кроме
того, роль поручителей займа и состоит в том, что они отвечают за погашение
облигаций не своей репутацией, а материально, всем своим имуществом.
Николай Павлов