Недвижимость
Сибири, 12 сентября 1996 г., № 35 (134), с. 5
|
У |
каз «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», подписанный президентом 28 февраля, вызвал широкий поток откликов в прессе. Диапазон оценок варьировался от восторженных: «Миллионы россиян получают шанс улучшить свои жилищные условия» до скептических: «Указ ничего не изменил».
Так появился шанс или нет? И вообще, почему вопрос, бывший ранее уделом лишь специалистов, привлек такое внимание?
Извиняясь перед читателями,
искушенными в обсуждаемом предмете, поясню его для тех, кто с ним знаком не
очень хорошо. Каждый банк (да и не только), давая деньги взаймы, хочет
обезопасить себя от риска, что они не вернутся. Самый простой и древний способ
— взять у заемщика заклад: какую–то вещь (имущество), ценой не меньше величины
ссуды и процентов за нее. На принципе заклада работают ломбарды, но для банков
такой способ, понятно, неудобен. Есть другой — заложенное имущество остается у
заемщика, он продолжает пользоваться им, но ограничен в праве распоряжаться
(продать, подарить, уничтожить и т.п.), а если не вернет вовремя ссуду, теряет
и право собственности: заложенное имущество продается и из выручки
компенсируются потери кредитора. В этом случае говорят о залоге. Ипотека — одна
из разновидностей залога, когда им служит недвижимость: земля и неразрывно
связанные с ней объекты (строения, здания, сооружения и отдельные квартиры в
многоквартирных домах). Преимущества недвижимости в качестве залога очевидны:
ее нельзя ни увезти, ни спрятать от кредитора.
Ссуды под залог
недвижимости называются ипотечными. В «мире капитала» самый распространенный
способ приобретения жилья — именно за счет ипотечных ссуд. Покупатель.
подписывая с банком договор о ссуде на покупку дома или квартиры, одновременно
подписывает и договор о залоге своего приобретения (закладную). Обычные
стандарты ипотечного кредитования таковы: ссуда выдается в размере до 70% от
стоимости закладываемого жилья (т.е. не менее 30% цены дома или квартиры —
начальный взнос — придется выплатить продавцу из собственных средств), а доход
семьи заемщика должен быть таким, чтобы регулярные платежи — возврат долга и
выплата процентов — отнимали от него не более 30% (иначе ему в ссуде откажут).
Сейчас однокомнатная
квартира в Новосибирске стоит в среднем примерно 70 млн руб. Если следовать
западным стандартам, покупатель может получить ссуду под залог этой квартиры в
размере 49 млн руб., а 21 млн руб. должен выложить сразу из своего кармана.
Такая сумма по плечу немногим — она больше среднего дохода новосибирской семьи
из 3 человек за год. Но у довольно значительной части нуждающихся в улучшении
жилищных условий квартира уже есть, им просто нужна более просторная. Такие
покупатели могут заложить и прежнюю квартиру, и новую, а затем продать прежнюю,
вернув из выручки первую ссуду и заплатив часть долга по второй. Если прежняя
квартира однокомнатная, а новая — двухкомнатная, разница в их цене составит
примерно 30 млн руб. На эту сумму в конечном счете и нужна ссуда. При 10–летнем
сроке ее выплаты такая ссуда вполне посильна и семьям со средними доходами, тем
более что из собственных денег платить начальный взнос вообще не придется.
Казалось бы, действительно, вот он — шанс.
Однако принципиальная
возможность получить в банке кредит на покупку жилья под залог недвижимого
имущества вовсе не возникла только с выходом «ипотечного» указа. Впервые ее
создал принятый еще в мае 1992 г. закон «О залоге», в июне 1994 г.
президентским указом было утверждено «Положение о жилищных кредитах»,
определяющее порядок предоставления банками ссуд на покупку жилья под залог
недвижимости, в конце 1994 г. была принята первая часть Гражданского кодекса,
которая установила правила о залоге имущества вообще и недвижимости в
частности. И возможность эта была вовсе не теоретической: ипотечные ссуды на
покупку жилья практикуются у нас еще с 1993 г. В нашем городе ипотечную ссуду
на приобретение квартиры можно получить в Муниципальном банке, берут в залог
квартиры и некоторые другие банки города (правда, в основном при ссудах частным
лицам на коммерческие цели).
Но выдают банки ипотечные
ссуды неохотно и немного. На всю нашу огромную страну насчитывается десятка три
банков, всерьез занимающихся ипотечным кредитованием. А из них лишь считанное
число выдает ссуды на длительное время, но и то не 20–30, а лишь на 5–10 лет.
Обычный же срок ипотечной ссуды — от полугода до года. Кроме того, весьма
велики и проценты за кредит. Так, новосибирский Муниципальный банк выдает ссуды
под залог квартир на 3 месяца под 140% годовых. Это значит, что взяв в нем 49
млн руб. на покупку однокомнатной квартиры, через квартал придется вернуть
66,15 млн руб., а при покупке двухкомнатной взамен однокомнатной кредит в 30
млн руб. обернется выплатой банку 40,5 млн руб. (даже не учитывая процентов за
ссуду под залог прежней квартиры). Ясно, что при таких условиях кредитования
ипотечные ссуды доступны лишь очень богатым.
Так чего же хватает банкам,
чтобы сделать эти условия приемлемыми для сколь–либо заметной части населения?
В статье «Ипотека и жилищная проблема», появившейся в середине мая одновременно
в «Деловой Сибири» и в «Недвижимости Сибири», В.Мальцев объясняет все просто:
дескать, банки просто не хотят выдавать ссуды под залог недвижимости «из–за
развала экономики и неустойчивого социально–экономического положения». Если это
так, то никакие указы и законы не помогут и нечего надеяться на появление шанса
решить жилищную проблему за счет ипотечного кредитования, пока не кончится
«развал» и не наступит «устойчивость».
Кроме того, автор заявляет:
«чтобы ипотечное кредитование действительно стало повсеместным, необходимо
уменьшить процентную ставку на ипотечные ссуды до 10–15% годовых, как это
принято в развитых странах». И тут указы бессильны: даже президент не может
заставить коммерческие банки снизить проценты по кредитам, а сами банки
(видимо, одержимые жаждой наживы) этого сделать не хотят.
С процентных ставок и
начнем: действительно ли они уж такие злые и жадные, эти банки? Пусть об этом
скажут цифры, а чтобы было проще, примем, что заемщик выплачивает долг по ссуде
и проценты один раз — в последний день срока ссуды (в действительности такие
выплаты производятся по частям, в течение всего срока ссуды). В январе 1993 г.
однокомнатная квартира в Новосибирске стоила в среднем 2,3 млн руб. Если кредит
на ее покупку был взят на три года под 15% годовых, то за это время набежит 1,2
млн руб. процентов, т.е. банку нужно будет отдать в декабре 1995 г. 3,5 млн
руб. Что такое сейчас эта сумма, объяснять не надо. Но даже если ссуда была выдана
под 100% годовых, банк получил бы 18,4 млн руб. — теперь столько стоят 9 кв. м
жилья. Так что вместо реального приумножения своих средств банк–кредитор
получит мешок денег (в 8 раз больше, чем ссудил), на которые можно купить в 3–4
раза меньше, чем на исходную сумму. Такая вот «нажива».
Поэтому банк разорится,
если будет в наших условиях выдавать ссуды под низкие проценты: его средства
просто обесценятся. При инфляции процентная ставка как бы состоит из двух
частей: одна нужна, чтобы скомпенсировать обесценение выданных денег, а вторая
и есть собственно «навар» кредитора. Если бы банки выдавали кредиты только из
собственных средств, процент по ним должен быть выше темпов инфляции, т.е. если
говорить о 10–15% годовых, то сверх этих темпов (причем, поскольку и эта часть
будет заплачена подешевевшими рублями, ее тоже нужно будет скорректировать с
учетом инфляции).
За прошлый год инфляции в
среднем по России составила 132%, т.е. цены выросли в 2,32 раза. Значит, чтобы
покупательная способность денег, выданных в кредит, осталась хотя бы прежней,
процентная ставка должна быть 132% годовых, а чтобы получить еще и реальный
доход в 10% (которые нужно умножить на 2,32, так как за год во столько раз
обесценился рубль), то 155% годовых.
Но на самом деле в
прошедшие годы проценты за кредит обычно были ниже темпов инфляции. Дело в том,
что средства, из которых выдаются кредиты, в основном (примерно на 80%) не
собственные, а привлеченные — главным образом, деньги, лежащие на счетах в
банке. А их владельцам–вкладчикам тоже нужно платить проценты — из того дохода,
который получен на кредитах. И чем меньше проценты за кредит, тем меньше и
проценты по банковским вкладам. За счет этого банк, устанавливая кредитную
процентную ставку ниже уровня инфляции, сам получает доход, а обесцениваются
средства вкладчиков. Так что и в этом случае проценты за кредит слишком низкими
устанавливать нельзя, иначе проценты по вкладам станут такими, что вкладчики
просто не понесут свои деньги в банк.
Поэтому, пока есть
инфляция, проценты по ипотечным ссудам никогда не уменьшатся до пресловутых
10–15% (разве что в валюте). Но в том нет беды: ведь растут не только цены, но
и зарплаты (хотя несинхронно и не так быстро, как хотелось бы): за 1995 г.
средняя зарплата по Новосибирской области увеличилась в 2,16 раза (116% годовых
на языке банкиров).
Итак, проблема не в высоких
процентах за ипотечные ссуды (и по мере уменьшения инфляции они будут
снижаться), а в слишком коротких сроках ссуд. Одно дело выплатить в погашение
ссуды несколько десятков миллионов за год, и совсем другое, если растянуть
выплату хотя бы на 10 (на худой конец на 5) лет, пусть даже в сумме окажется в
несколько раз больше из–за набежавших процентов. В цитировавшейся статье
В.Мальцев говорит: «ипотечное кредитование надо сделать действительно
долгосрочным, по крайней мере до 5–10 лет». Спору нет, но кому адресовано это
«надо сделать»? Если властям, то это не в их возможностях. А если банкам, то
почему же они не делают? Опять же, не потому что не хотят, а потому что не
могут.
Представьте, что все
имеющиеся у него средства банк раздаст на ипотечные ссуды. Значит, деньги
вернутся лишь через несколько лет. Откуда же их тогда взять, если кто–то придет
снять деньги со счета? А придут обязательно, вряд ли кто положит деньги в банк
с условием, что получит их через 5–10 лет. При коротких сроках ссуд такой
проблемы нет: деньги постоянно вращаются — кто–то берет кредит, кто–то
возвращает, и в нормально работающем банке деньги для выплаты вкладчикам всегда
есть.
А как же тогда обходятся в
«странах капитала» при сроках ипотечных ссуд в 20–30 лет? За счет так
называемого вторичного рынка закладных. Банк, выдав ипотечный кредит, тут же
продает полученную закладную. Выгода покупателя в том, что банк делится с ним
частью доходов от ссуды (а по истечению срока ссуды выкупает закладную). Банк
же выгадывает, получая средства для дальнейшей выдачи ссуд и расчетов с
клиентами, хотя его доходы несколько уменьшаются. Обычно закладные покупают
специальные государственные или полугосударственные организации (к примеру, в
США их даже три).
Но тогда получается, что
через такие организации кредитными ресурсами ипотечные банки снабжает
государство? Вовсе нет. Эти организации выпускают ценные бумаги (облигации),
которые продают всем желающим, выплачивая в качестве процента по ним то, что
получают от банков, продавших закладные. А поскольку за облигациями стоят
закладные, т.е. реальное недвижимое имущество, это служит надежной гарантией,
что облигации обязательно будут погашены, когда подойдет срок. Покупают такие
облигации обычно те, кто заинтересован не столько в высоких доходах от своих
денег, сколько в надежности их вложения. За рубежом это большей частью
различные негосударственные пенсионные фонды, страховые компании и т.п.
Таким образом, организации,
скупающие закладные, не отвлекают деньги из госбюджета, но и не получают
дохода. Их цель как раз и состоит в том, чтобы обеспечить бесперебойное
функционирование системы ипотечного кредитования в стране, организуя
специальным образом перетоки денег. У нас ничего подобного нет. Разговоры о
создании подобной структуры — федерального агентства по ипотечному кредитованию
— шли еще с 1993 г., но дело не сдвигалось с места; ничего не добавил к этому и
обсуждаемый указ. Лишь на позапрошлой неделе было принято правительственное
постановление об учреждении такого агентства (оно публикуется в этом номере
газеты).
Есть и другие проблемы,
препятствующие развитию ипотечного кредитования в нашей стране. Но о них — в
следующем номере.
Константин
Глущенко
Недвижимость Сибири, 19
сентября 1996 г., № 36 (135), с. 5
Окончание.
Начало в № 35
|
В |
первой части статьи, опубликованной в прошлом номере, объяснялось, что мешает кредитованию под залог жилья стать долгосрочным. Однако, как говорилось, даже краткосрочные ипотечные ссуды на покупку жилья отечественные банки не очень стремятся выдавать. В чем же тут препятствие?
Как ни парадоксально — в
высокой рискованности таких ссуд. Казалось бы, банк надежно защищен от
невозврата кредита: если заемщик не вернет долг, кредитор все равно свое
получит из выручки от продажи заложенной квартиры. Ан нет. Забрать квартиру у
нерадивого заемщика можно, но вот выселить из нее его семью нельзя — так гласит
Гражданский кодекс. А на квартиру в «комплекте» с жильцами покупатель вряд ли
найдется. Если вы, к примеру, купили в кредит телевизор, то не расплатитесь
вовремя, его у вас заберут. Квартиру же — нет, оставят в вашем пользовании,
хотя собственником ее вы уже не будете. Залог жилья из–за этого теряет свой
смысл. Можно купить квартиру за счет банковского кредита, а въехав в нее, сразу
же отказаться платить банку. И ничего банк не сможет сделать (если, конечно, не
прибегнет к незаконным методам), как если бы кредитор не имел права забрать
неоплаченный телевизор: не все ли равно, чьим он считается, раз можно
продолжать им пользоваться всю жизнь.
В обоснование такого
положения приводятся разные доводы: и что есть конституционное право на жилище,
и что жилье — вещь особая, без него человека оставить нельзя. Но все это вовсе
не означает, что можно вселиться в чужую пустующую квартиру, и лишить человека
этого жилья уже нельзя: и при социализме в таких случаях выселяли (в
административном порядке, без всякого суда), даже если другого жилья не было.
Однако почему–то считается, что если человек, договорившись купить квартиру,
въехал в нее и не расплатился за покупку (пусть и не с непосредственным
продавцом, а с тем, чьи деньги были заплачены — с кредитором), это совсем
другое дело.
Есть и еще одна проблема.
Поскольку при социализме «низшие» формы собственности (на индивидуальные жилые
дома — частная, на многоквартирные — кооперативная) еще не «отмерли», была
нужда в регистрации прав собственности на недвижимое имущество; занимались ею
главным образом бюро технической инвентаризации (БТИ). Эта система, несколько
модифицированная, продолжает действовать и сейчас. Но к сегодняшней ситуации,
когда имущественные отношения стали гораздо разнообразней и сложней, она мало
приспособлена. В частности, к залогу недвижимости, не существовавшему при господстве
«общенародной собственности». А из–за отсутствия государственной регистрации
таких залогов одну и ту же недвижимость можно заложить сразу в нескольких
банках, и узнают они об этом только когда придет пора предъявлять требования к
заемщику.
Так что не «развал
экономики» и «неустойчивость» виной нежеланию банков выдавать ипотечные ссуды
под залог жилья (как считает В.Мальцев — см. первую часть статьи), а недостатки
законодательства, превращающие этот залог в фикцию и делающие ипотечное
кредитование не менее рискованным, чем другие направления кредитования.
Именно здесь Указ «О
дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» продвинул правовую
базу ипотечного кредитования. Во–первых, он устанавливает, что если договор об
ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку дома или покупку
квартиры, за счет которого заемщик и приобрел жилье, то при обращении взыскания
на это жилье (т.е. требования возместить потери банка–кредитора за счет продажи
заложенного жилья) заемщик и члены его семьи могут быть выселены в судебном
порядке. Во–вторых, указ вводит единые формы государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, предписывая обязательность регистрации
ипотеки.
Но все же и теперь не все в
порядке: нет механизма исполнения судебного решения об отчуждении заложенного
жилья, не определен порядок продажи предмета ипотеки и возмещения потерь
кредитора из выручки. Это, конечно, дело не указа об ипотеке, а судебного
законодательства. Но закон об исполнительном производстве, который должен
решать такие вопросы, уже давно представленный в Госдуму, еще даже не
рассматривался ею. Кроме того, можно представить, в какую канитель выльется
рассмотрение исков к несостоятельным заемщикам при нынешней загрузке и
бедственном состоянии наших судов.
Это и отпугивает банки:
связываться с судебным разбирательством себе дороже. Многие банки, связанные с
ипотечным делом, считают, что следует вообще обойтись без судебных решений об
обращении взыскания на заложенное имущество. Хотя такое мнение можно понять,
согласиться с ним нельзя, слишком уж серьезное дело — жилье.
В цивилизованных странах
такие вопросы решаются только через суд. И законом четко оговорен порядок
изъятия заложенного жилья. Он предусматривает некоторые поблажки заемщику,
давая ему шанс выпутаться, если его трудности временные. Но при этом не
ущемляются и интересы банка–кредитора. Причем вовсе не для того, чтобы
потрафить «финансовым воротилам». Преимущества заемщика перед кредитором —
палка о двух концах: будучи благом для необязательных заемщиков, они повредят
остальным. Ведь если предоставленные законом поблажки несостоятельным заемщикам
окажутся чересчур обременительными для кредиторов, то часть из них откажется от
выдачи ипотечных ссуд, а часть повысит процентные ставки, чтобы скомпенсировать
возможные риски (и еще потому, что конкурентов станет меньше). За шестьдесят с
лишним лет в странах с рыночной экономикой был найден тонкий баланс интересов
ипотечных банков и их клиентов.
Грешно не воспользоваться
таким опытом, и тем более начать с преимущественного положения кредитора. К
тому же у нас лишенный жилья оказывается в гораздо худшем положении, чем в
странах с рыночной экономикой. Там существует обширный арендный сектор
жилищного фонда (доходные дома, как говорили у нас до революции), и потеряв
собственное жилище, нетрудно найти и снять жилье в соответствии со своими
доходами. В нашей стране «доходных домов» нет вообще, а что значит снять
квартиру, объяснять не надо. Так что у нас четкий судебный механизм обращения с
несостоятельными заемщиками еще нужнее, чем в «странах капитала».
Итак, что же дал
«ипотечный» указ? Во–первых, расширил правовую базу ипотеки, внеся
определенность в ряд не охваченных ранее законодательством моментов (правда,
это юридические тонкости, не имеющие для нас принципиального значения).
Во–вторых, создал предпосылки к превращению жилья в реальный предмет залога
установив (для частного, но наиболее важного с точки зрения покупки жилья и
распространенного случая), что при необязательности заемщика он теряет не только
право собственности на заложенное жилье, но и — вместе со своей семьей — право
проживания в нем. Хотя сейчас реализовать это положение на практике довольно
трудно, важно то, что вопрос решен в принципе. И, в–третьих, указ положил
начало созданию системы единой государственной регистрации прав на недвижимость
и сделок с ней.
Так что говорить о том, что
указ ничего не изменил, нельзя: он стал заметным шагом вперед. Но все же
недостаточным для того, чтобы ипотечное кредитование стало массовым. Не хватает
двух принципиально важных вещей: определения механизма исполнения судебного
решения при наступлении, как выражаются юристы, «залогового случая» и — самое
главное — чтобы заработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию,
деятельность которого должна дать банкам возможности восполнять средства для
выдачи ипотечных ссуд. Не помешала бы еще государственная поддержка системы
ипотечного кредитования, за счет которой на Западе поддерживаются относительно
низкие процентные ставки по ипотечным ссудам. Но она требует затрат
государственных средств, и при нынешнем бедственном состоянии госбюджета на это
вряд ли можно рассчитывать, так что были бы реализованы хотя бы первые два
пункта. Без этого шанс улучшить свои жилищные условия «миллионы россиян» не
получат.
Но возможности получения этого шанса с выходом
Указа «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» значительно
возросли. И если будут предприняты дальнейшие шаги, о которых сказано выше, то
можно надеяться, что в течение двух–трех лет в России возникнет развитая
система ипотечного кредитования, действительно позволяющая заметной части
населения решить свой «квартирный вопрос». Возможно, такая оценка слишком
оптимистична, но хотелось бы ошибиться в обратную сторону — вдруг на «раскачку»
уйдет меньше времени.
Константин Глущенко