Недвижимость
Сибири, 5 сентября 1996 г., № 34 (133), с. 4
По данным Российского агентства недвижимости «САВА» (Москва), снижение средней цены 1 кв. м общей площади столичных квартир на вторичном рынке жилья, длившееся почти все первое полугодие нынешнего года (за исключением февраля), в июле не продолжилось. Произошел даже небольшой (на 0,6%) рост в сравнении с предыдущим месяцем: средняя за июль цена 1 кв. м составила 1045 долл. Стабилизация или небольшое увеличение удельных цен охватило почти все виды квартир (по комнатности и качеству), уменьшение отмечено только в кирпичных домах выше 14 этажей (наиболее престижная категория жилья в Москве). Что касается абсолютных значений цен на квартиры, то в каждой из девяти выделяемых столичными риэлтерами категорий (квартиры в 5- и 9-этажных панельных домах, в 5-этажных кирпичных, в «сталинских», типовые, улучшенной планировки, в кирпичных домах выше 14 этажей) имеются квартиры той или иной комнатности, которые несколько подешевели.
Жилые здания,
строительство, реконструкция, модернизация или капремонт которых начинается
после 1 июля нынешнего года, должны иметь уровень теплозащиты в 1,5-1,7 раза
выше, чем по прежним нормам. Это требование установлено изменением СНиП
(строительных норм и правил) «Строительная теплотехника», утвержденным
постановлением Минстроя РФ в прошлом году. Для проектирования срок ввода в
действие этого изменения был установлен с 1 сентября 1995 г., так что в
проектах вновь закладываемых жилых домов (а также реконструируемых и т.п.)
новые требования должны быть уже учтены.
Нет нужды объяснять, что
усиление теплозащиты жилых зданий позволит значительно сократить затраты на их
отопление (что особенно актуально в нашем сибирском климате). Но это — палка о
двух концах: если эксплуатационные издержки заметно снизятся, то стоимость
строительства столь же заметно возрастет, поскольку потребуется больший расход
стройматериалов (в частности, из-за увеличения толщины наружных стен) либо
применение новых и более дорогих (правда, не всегда) строительных конструкций.
Как отмечается в приложении к упомянутому постановлению Минстроя, введение
повышенных требований к теплозащите требует пересмотра проектных решений
зданий, увеличения объемов производства эффективных теплоизоляционных
материалов (при одновременном сокращении производства керамзитобетона и
кирпича), перехода на новые технологии строительства и заводского производства;
практически для реализации этих требований необходимо почти повсеместно
отказаться от однослойных конструкций стен (легкобетонных, кирпичных и т.п.) и
перейти на конструкции с эффективным утеплителем. Минстрой оценивает такую
задачу как реальную. Но все это дополнительные затраты, которые в конечном
счете войдут в стоимость строительства.
С 2000 г. нормы еще более ужесточатся, предусматривая достижение требований к теплозащите на уровне стран Северной Европы. Это в 3-3,5 раза выше показателей прежней редакции СНиП (к слову, теплотехнические характеристики новосибирских эко-домов уже сейчас соответствуют нормам, которых будут действовать только с 2000 г.).
Недвижимость Сибири, 5
сентября 1996 г., № 34 (133), с. 5
На позапрошлой неделе
газета «Аргументы и факты» (№ 34) опубликовала заметку о том, где сколько стоит
метр жилья, написанную — как сказано в подписи к ней — при информационной
поддержке Московской центральной биржи недвижимости и Российской гильдии
риэлтеров. Материал она содержит богатый: цены 1 кв. м жилья более чем в 40
городах России. Не указано, правда, идет ли речь о вторичном или о первичном
рынке жилья, но из контекста складывается впечатление, что о вторичном.
Не говорится и о том, к
какому моменту времени относятся цены. А ведь они не стоят на месте, да и курс
доллара меняется (цены в заметке приведены, как водится в столице, в долларах,
нам же — сибирским провинциалам — больше привычны рубли). Можно допустить,
исходя из даты публикации, что имеется в виду примерно конец июля. Поскольку в
нынешнем году доллар дорожает черепашьими темпами и цены на жилье меняются
довольно вяло, обусловленные этим допущением неточности (если оно неверно)
будут не очень велики.
Однако не это произвело
странное впечатление на новосибирских аналитиков, следящих за ситуацией на рынке
жилья, а сами приведенные в заметке величины. Начнем с нашего города. Согласно
«Аргументам и фактам», средняя цена 1 кв. м общей площади в Новосибирске — 482
долл. Если верить заметке, наши цены практически сравнялись с
санкт–петербургскими (486 долл./кв. м), что само по себе уже вызывает сомнения.
Но в среднем по городу цену 1 кв. м на таком уровне не фиксировал ни один из
конъюнктурных обзоров рынка жилья (а их у нас публикуют четыре независимых
источника — наша газета, «Ваша недвижимость», «Квартал» и «Ключ от квартиры»).
Максимум, до которого добиралась средняя цена 1 кв. м — 415 долл., и даже в
обзорах «Вашей недвижимости», где она выше, чем в остальных (из–за исключения
низкокачественного жилья) — до 440 долл. Сейчас же 1 кв. м в нашем городе стоит
в среднем около 400 долл.
Недоумение вызывают и цены,
указанные для других сибирских городов. Так, в Тюмени цена 1 кв. м практически
совпадает с новосибирской и даже чуть — на 2 доллара — ниже нее: 480 долл. Но
этот город среди западносибирских региональных центров как раз отличается
самыми высокими ценами (по понятной причине — народ там богаче). Тюменские цены
постоянно выше новосибирских по меньшей мере на 10–20%. На 31 июля, по данным
фирмы «Триан» из Тюмени, средняя цена 1 кв. м там составляла 2328 тыс. руб.,
т.е. около 450 долл. Обычно уровень цен в нашем городе был примерно таким же,
как в Екатеринбурге. Но для него указано 376 долл./кв. м — в 1,3 раза меньше
чем у нас. Возможно, это и так (свежими данными по Екатеринбургу мы не
располагаем), но столь значительный разрыв все же сомнителен.
Пройдемся по некоторым
другим сибирским городам (сведения по ним, как и по Тюмени, предоставлены
аналитическим отделом фирмы «Эрсико»). Цены — на 31 июля, для Читы — на 24
июля. В Омске, по данным корпорации «Аркада», 1 кв. м в среднем стоил 2007 тыс.
руб. — примерно 385 долл., согласно «Аргументам и фактам» — 360 долл. Здесь
расхождение небольшое, в пределах приличия. Барнаул: по данным агентства
недвижимости «Дом», средняя цена 1 кв. — 1620 тыс. руб. или около 310 долл., в
«Аргументах» — 348 долл. Красноярск: информация фирмы «Рица–Инвест» — 2079 тыс.
руб./кв. м, или 400 долл., «Аргументов» — 390 долл.; довольно близко. Чита:
сервис–центр «Помощь» сообщает о цене 1082 тыс. руб./кв. м, что дает где–то 210
долл., в «Аргументах» она в полтора раза выше: 320 долл. Хабаровск: по данным
бюро недвижимости «КНСИ», 1 кв. м стоил 1769 руб., т.е. 340 долл., что близко к
приведенным «Аргументами» 350 долл. Так что, хотя иногда сведения столичных
специалистов сходятся с информацией «с мест», зачастую они рисуют совсем иную
картину.
«Изюминка» заметки — цена 1
кв. м в Якутске. Этот город — если, опять же, верить ей — по дороговизне жилья
занимает второе место в России со средней ценой 750 долл./кв. м. Возможно, наша
информация и неточна, но вроде бы в Якутске сведения о средних ценах на жилье
не публикуются. Поэтому можно сделать только некоторые прикидки.
В прошлом номере нашей
газеты была опубликованы данные Северо–Восточной риэлтерской компании (источник
— газета «Саха Недвижимость») о диапазонах цен на квартиры различной
комнатности в разрезе четырех районов Якутска на начало августа. На наши деньги
750 долл. — это около 3,9 млн. руб. Если брать средние площади квартир
(округленно, однокомнатной 32 кв. м, двух — 46 кв. м, трех — 65 кв. м и четырех
— 94 кв. м), то в центре Якутска в самых дорогих однокомнатных квартирах (135
млн. руб.) 1 кв. м стоит 4,2 млн. руб., в самых дешевых (110 млн. руб.) — 3,4
млн. руб.; в двухкомнатных (165–200 млн. руб.) соответственно 2,1–2,6 млн. руб.;
в трехкомнатных (220–260 млн. руб.) — 3,4–4 млн. руб.; в четырехкомнатных
(275–340 млн. руб.) — 2,9–3,6 млн. руб. Как видно, лишь верхние границы
более–менее соответствуют (да и то только у одно– и трехкомнатных квартир)
приведенной «Аргументами» величине, причем лишь в центре города, к тому же у
самых дорогих квартир и площадь далеко не средняя.
Если принять, что все
четыре района Якутска равновелики, то дороже всего в среднем по городу 1 кв. м
в самых дорогих однокомнатных квартирах — 3,25 млн. руб. (625 долл.). Если же
еще предположить, что структура жилищного фонда по типам квартир в Якутске
примерно такая же, как в Новосибирске (что довольно вероятно — во всех крупных
городах из–за того, что строительство было типовым), то средняя цена 1 кв. м
находится где–то в промежутке 2,6–3,3 млн. руб. или 505–645 долл. Даже если
допустить, что она ровно в середине него (а обычно средняя цена сильно смещена
в сторону минимальных цен), то это 575 долл., что весьма и весьма далеко от
сенсационных 750 долл.
Конечно, диапазон цен на
квартиры — зыбкая основа для оценки средней цены 1 кв. м. Но сравнивая якутские
диапазоны цен с новосибирскими, можно заметить, что хотя в столице северной
республики жилье будет и подороже, но различия не очень уж и велики. Так что и квадратный метр у них не настолько
весомее нашего, как следует из сведений «Аргументов» — скорее всего, где–нибудь
на 30–40% (видимо, примерно на уровне Владивостока).
После таких сопоставлений как–то слабо верится в
достоверность данных о ценах в европейской части страны, хотя очень хочется —
ведь столь обширную информацию редко доводится видеть (к слову, и с московской
ценой не все ладно: утверждается, что она равна 1217 долл./кв. м, тогда как по
данным московского же РАН «САВА» примерно такой она была в феврале, а затем до
июня неуклонно снижалась, в июле же составила 1045 долл./кв. м). Обидно, но
оказалось, что «Аргументы и факты» — не аргумент.
Константин Глущенко