Недвижимость
Сибири, 29 августа 1996 г., № 33 (132), с. 4
А «мировые цены» все-таки выше!
|
Н |
ередко приходится слышать заявления, что цены в нашем
жилищном строительстве перехлестнули за мировые. И поскольку внутренние цены
немалого число продуктов отечественного народного хозяйства действительно
превысили цены зарубежных аналогов, многие склонные верить таким заявлениям на
слово.
Однако для жилищного
строительства само понятие «мировые цены», если и не вовсе лишено смысла, то
весьма и весьма условно. Жилой дом — товар особый: он привязан к месту и
обращаться на мировом рынке, где бы складывалась какая-то единая цена, не
может. Поэтому стоимость строительства даже однотипного жилья очень различается
по странам. Есть, правда, мировой рынок подрядов, где конкурируют строительные
фирмы разных стран. Но, участвуя в тендерных торгах, зарубежная фирма в своих
предложениях ориентируется на уровень цен, сложившийся в той стране, где
намечается строительство.
И ценообразование в странах с рыночной экономикой принципиально отличается от отечественного, все еще не избавившегося от «пережитков социализма». У нас исходный пункт — издержки подрядчика: строительная продукция продается за столько, сколько он затратил на строительство, плюс прибыль. В «мире капитала» все наоборот — на строительство затрачивается столько, сколько можно выручить за готовый объект (естественно, не без прибыли). Поэтому там стоимость строительства жилых домов — опять же, сопоставимых, однотипных — заметно меняется и по годам, и если у нас она только неуклонно растет, «у них» и снижается при ухудшении экономической конъюнктуры. К примеру, в Лондоне в 1992 г. стоимость строительства 1 кв. м общей площади многоэтажного жилого дома была на 8-19%, а в Стокгольме на 22% выше, чем в 1995 г. Ко всему, дом дому рознь, даже однотипный. Стоимость строительства существенно зависит от технологии, применяемых материалов, проектных решений и др.
|
|
Стоимость
строительства 1 кв. м общей площади жилых
домов в некоторых странах в
1995 г. |
|
|
|
Страна |
долл./кв. м |
|
|
Восточная Европа: |
|
|
|
Венгрия (Будапешт) |
581-915 |
|
|
Польша (Варшава) |
828-991 |
|
|
Чехия (Прага) |
452-765 |
|
|
Словакия |
583-603 |
|
|
Западная Европа: |
|
|
|
Великобритания (Лондон) |
1237-1647 |
|
|
Ирландия (Дублин) |
710-1109 |
|
|
Испания (Мадрид) |
753-851 |
|
|
Италия (Милан) |
871-1185 |
|
|
Люксембург |
1076-1411 |
|
|
Нидерланды (Амстердам) |
775-1055 |
|
|
Португалия (Лиссабон) |
688-819 |
|
|
Франция (Париж)* |
742-1400 |
|
|
ФРГ
(Франкфурт |
1517-1798 |
|
|
ФРГ (Берлин) |
1754-2035 |
|
|
Швеция (Стокгольм) |
732-1023 |
|
|
Азия: |
|
|
|
Катар (Доха) |
645-819 |
|
|
Кувейт |
1001-1292 |
|
|
ОАЭ (Дубай) |
506-1087 |
|
|
Саудовская Аравия |
936-1195 |
|
|
Америка: |
|
|
|
США (шт. Техас) |
702** |
|
|
Мексика (Мехико) |
534** |
|
|
Африка: |
|
|
|
Кения
(Найроби) |
344-442 |
|
|
ЮАР
(Кейптаун) |
452-517 |
|
|
* 1994 г. ** 5-этажный жилой дом |
|
Но можно все же сравнить с российскими данные о стоимости строительства в разных странах. Такие данные, где в качестве типичного представителя продукции жилищного строительства принят многоэтажный жилой дом высокого класса с лифтами, приведены в таблице (по информации фирм «Gardiner & Theobald Inc.» и «John D. Schick & Associates Inc.», опубликованной в «Строительной газете»).
Как видно, даже в одном
городе стоимость строительства 1 кв. м общей площади может разниться вдвое. А
если взять все страны в таблице, диапазон цен составит от 344 (в Найроби) до
2035 долл. (в Берлине), т.е. разброс почти шестикратный. По Восточной Европе
такой диапазон — 452-991 долл., по Западной — 688-2035 долл., по Ближнему и
Среднему Востоку — 506-1292 долл., по очень слабо представленным Америке и
Африке — 534-702 и 344-517 долл. соответственно. По Америке к тому же
объект-представитель иной, чем для остальных стран — пятиэтажный жилой дом. К
слову, качественно это картину не меняет: в США, вследствие высокоразвитой
строительной индустрии, удельная стоимость строительства ниже
западноевропейской, несмотря на гораздо более высокую зарплату строителей.
Теперь о российских ценах.
По данным Минстроя РФ, средняя по стране стоимость строительства 1 кв. м жилья
в IV квартале1995 г. составила 1975 тыс. руб., от 1431 тыс. руб. в Липецкой
области до 3176 тыс. руб. в Бурятии. Если в качестве оценки среднеквартального
курса доллара взять среднее арифметическое между его значениями на начало и
конец квартала (4499 и 4640 руб.), то это будет соответствовать 432 долл./кв.
м, от 313 до 695 долл./кв. м. Сравнение с данными в таблице показывает, что
среднероссийской цене до зарубежных еще далеко, и только верхняя планка
межрегионального разброса стоимостей строительства приближается к нижней
границе диапазонов некоторых западноевропейских стран.
Правда, средняя по России
стоимость строительства несопоставима с приведенными в таблице — в ней данные
относятся к определенному классу объектов, тогда как в средней перемешаны самые
разнообразные типы жилых домов. Более показательно все же будет сравнение с
отдельными городами. В «НС» № 23 публиковалась информация о ценах на первичном
рынке жилья Новосибирска. В пересчете на доллары их диапазон равен примерно
290-750 долл./кв. м. Это, однако, не стоимость строительства (т.е. не цена
подрядчика), а рыночная цена. Но можно пренебречь этим, тем более что рыночная
цена заведомо выше стоимости строительства. И все же, как видно, лишь верхний
предел цен близок к нижней границе диапазонов стоимостей строительства в
Западной Европе.
Особенно наглядно различие
между строительной и рыночной ценой жилья на примере столицы. В IV квартале
1995 г. себестоимость строительства 1 кв. м московского «муниципального» жилья
(т.е. строящегося по заказу мэрии, но предназначенного для продажи на рынке)
составляла 650 долл., тогда как продавалось оно по цене 1183 долл./кв. м (см.
«НС» № 30). Из контекста невозможно понять, что имелось в виду под
«себестоимостью» — то ли собственно себестоимость строительства (т.е. издержки
подрядчика), то ли во что оно обошлось московской мэрии (и тогда это стоимость
строительства). Но допустим, что речь идет действительно о себестоимости
строительства; тогда при «нормальном» (для западных строителей) уровне
рентабельности 10-15% его стоимость будет равна 715-750 долл./кв. м — на уровне
верхнего предела в Новосибирске (так что можно не повторяться).
Московское «муниципальное»
жилье по своим характеристикам близко к тому, относительно которого приведены
данные в таблице. И учитывая, что в Москве стоимость строительства одна из
самых высоких (если не самая высокая) в стране, можно заключить, что
отечественные строительные цены только подбираются к нижней границе «мировых»
(если отождествить с ними западноевропейские).
Конечно, есть и жилые дома
«из ряда вон», где квадратный метр стоит несколько тысяч долларов (и обходится
подрядчикам ненамного — обычно на 20-30% — дешевле), особенно, опять же, в
столице (к слову, в Новосибирске 750-800 долл./кв. м — это как раз такое
жилье). Но делают погоду не они, а в некотором роде «типичные» объекты.
Беда, однако, в том, что в России продолжается неуклонный рост стоимости строительства, опережающий даже инфляцию. Так, в I квартале нынешнего года курс доллара вырос в сравнении с IV кварталом прошлого на 3,9%, а средняя по России стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья — на 11,1% в рублях, следовательно, в долларах — на 6,9%. За первое полугодие инфляция составила 15,5%, а темпы роста цен в строительстве (правда, во всех его отраслях, отдельно по жилищному данных еще нет) были почти вдвое выше: 25,9%, в том числе на строительно-монтажные работы — на 28,7%. Курс доллара за это время подрос лишь на 10%, значит, стоимость строительства в долларах увеличилась за полугодие примерно на 15%. Так что хотя российские цены на строительную продукцию сейчас ниже «мировых», процесс приближения к ним идет полным ходом.
Николай Павлов
Недвижимость Сибири, 29
августа 1996 г., № 33 (132), с. 5
Жилищное строительство Сибири в первом
полугодии
Объемы
На рисунке показано изменение объемов жилищного строительства по сибирским территориям за первое полугодие нынешнего года по сравнению с соответствующим периодом прошлого (по данным Госкомстата РФ). Если в целом по стране ввод в действие общей площади жилых домов вырос на 0,8% (составив 12,1 млн. кв. м или 167 тыс. квартир), то в Сибири он упал: в Западной на 26%, в Восточной — на 25% (максимальный спад — в Уральском экономическом районе: на 29,1%). Наибольший рост объемов жилищного строительства зафиксирован в Северной Осетии: на 125% (т.е. в 2,25 раза), наибольший спад — в Ненецком АО,
входящем в Архангельскую область: на 91,8% (в
12,2 раза). В Москве ввод жилья вырос на
21%.
В Западной Сибири в Новосибирской области и Ханты–Мансийском АО ввод жилья снизился практически вдвое — худшие показатели были лишь у 9 субъектов федерации. В их число входит Иркутская область, спад объемов жилищного строительства в которой такой же, как в Коми–Пермяцком АО, а больше он лишь еще в двух субъектах федерации (в Корякском АО и упоминавшемся Ненецком АО).
Рост жилищного строительства в Западной Сибири отмечен только в Омской области, по этому показателю она стоит в России на 16 месте. Но зато в Восточной отличились Хакасия и Агинский Бурятский АО, удвоившие объем ввода в действие жилья в сравнении с первым полугодием прошлого года. По темпам роста их опередила в России только Северная Осетия.
Итоги полугодия в нашей неустойчивой экономике дают мало оснований судить о том, как сложатся дела за год. Тем более что у нас по–прежнему основная доля
сдачи жилья в эксплуатацию приходится
на IV квартал. Но многие признаки говорят
о том, что во втором полугодии положение в жилищном строительстве ухудшится. И тогда вместо продолжения подъема в строительстве жилья, начавшегося было в прошлом году, снова будем иметь спад (да и достигнутый за полугодие ничтожный — на 0,8% — рост не слишком свидетельствует об устойчивости
подъема). Хотелось бы ошибиться в этих опасениях.
Что же касается нашей области, то здесь продолжение
спада практически гарантировано.
Стоимость
строительства
Данные региональных центров по ценообразованию
в строительстве Минстроя РФ о стоимости строительства
1 кв.м общей площади жилых домов (с учетом НДС)
представлены в табл. 1. Следует сказать, что информация этих центров покрывает далеко не всю территорию России, обычно они публикуются лишь по 65 субъектам федерации из 80 (не считая автономных округов в составе краев и областей); в Сибири не охвачены Томская и Читинская области. Нынче же — на 7 меньше (в том числе в Сибири —
на Омскую область и Хакасию); как сказано в
обзоре Минстроя, данные по ним проверяются и будут
опубликованы в следующем квартале. Тем не
менее информация достаточно представительна, хотя и нужно учитывать ее неполноту.
При средней по России стоимости строительства 1 кв.м разброс составляет от 1700 тыс. руб. в Липецкой области до 3310 тыс. руб. в Бурятии. В этом отношении за полугодие (т.е. в сравнении IV кварталом 1995 г.) ничего не изменилось, «лидер» и «аутсайдер» остались прежними. Но
зато сам разрыв сократился: если во II
квартале прошлого года он составлял 2,5
раза, в IV квартале — 2,2 раза, то сейчас — 1,95 раза. Сближение это обязано разным
темпам роста стоимости строительства: в
Липецкой области она выросла по отношению к IV
кварталу 1995 г. на 18,8%, в Бурятии же лишь на 4,2% (при этом спад объемов жилищного строительства в сравнении с первым полугодием прошлого года составил в них 40% и 10% 
соответственно). Кроме Бурятии трехмиллионный рубеж перешла только Иркутская область. На третьем месте в России по дороговизне жилищного строительства находится Кемеровская область. По–прежнему дешевле всего в
Западной Сибири оно обходится, как ни удивительно,
в Тюменской области. В Новосибирской области
стоимость строительства 1 кв. м общей площади
жилья практически догнала среднероссийскую, отставая
от нее всего на 7 тыс. руб.
Некоторое представление о составляющих стоимости квадратного метра дают цены наиболее массовых строительных материалов, используемых в жилищном строительстве, которые приведены в таблице 2. Правда, эти данные скорее порождают вопросы, чем отвечают на них. Так, при меньших ценах компонентов (цемент, песок, щебень) бетон и раствор в Кемеровской области дороже, чем в Тюменской. Почему в этой области самые высокие в Западной Сибири цены стройматериалов (металла, кирпича, леса и др.) само по себе необъяснимо, однако делает понятным, из–за чего там строительство жилья обходится дороже всего в регионе. Но вот в Бурятии все стройматериалы дешевле, чем в Кемеровской области, на 17–52%, а удельная стоимость жилищного строительства на 18% выше (хотя с ценами стройматериалов в Липецкой области, отличающейся самой низкой в России стоимостью строительства 1 кв. м, все довольно логично: они ниже, чем в приведенных в таблице сибирских территориях).
Константин Глущенко
(использованы данные
«Строительной
газеты»).
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||