Недвижимость
Сибири, 18 апреля 1996 г., № 15 (114), с. 1
Налоги снижаются, но не для всех
Официально опубликованный 9 апреля Закон «О внесении изменений
и дополнений в Закон Российской Федерации «О налоге на добавленную стоимость»
освободил от НДС работы по строительству жилых домов. По расчетам Комитета
Госдумы по бюджету, налогам, банкам и финансам, такая мера позволит снизить
себестоимость жилищного строительства на 7%. Однако это относится лишь к
строительству, производимому с привлечением средств бюджетов всех уровней и
целевых внебюджетных фондов, причем доля этих средств должна составлять не
менее 40% от стоимости работ. Во всех остальных случаях — которые заместитель
председателя указанного Комитета назвал сооружением «супердорогого элитного жилья»
— НДС будет по-прежнему взиматься. Любопытно, что критерием «супердороговизны»
и «элитности» являются не цена и качественные характеристики, а лишь участие в
строительстве бюджетных средств. Так что московское «муниципальное» жилье,
которое продается по цене 3,6-3,8 млн. руб за 1 кв.м, «супердорогим» не
считается, а, например, строящийся новосибирской компанией «Красный проспект»
дом в микрорайоне «Щ», квадратный метр в котором стоит 2,5 млн. руб. —
«супердорогой». В 1995 г. доля общественного сектора (государственного и
муниципального) в жилищном строительстве России составила менее трети и
продолжает снижаться. Таким образом, более двух третей жилищного строительства
ведется без использования бюджетных средств, подпадая под категорию «элитного».
ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: I
КВАРТАЛ
|
Таблица 1. Цены на жилье в I полугодии 1996 г. |
|
|||||
|
Средняя цена |
29.XII |
2.II |
1.III |
29.III |
Квартальный индекс, % |
|
|
1 кв.м общей площади: |
|
|
|
|
|
|
|
- в текущих ценах, тыс.руб. |
1635 |
1744 |
1767 |
1828 |
118.1 |
|
|
к предыдущему месяцу, % |
– |
106.7 |
101.3 |
103.5 |
– |
|
|
- в ценах 1.I.95, тыс.руб. |
1635 |
1692 |
1664 |
1675 |
102.3 |
|
|
- в валюте, долл. |
352 |
368 |
367 |
376 |
106.8 |
|
|
Однокомнатной квартиры: |
|
|
|
|
|
|
|
- в текущих ценах, млн.руб. |
52.24 |
58.63 |
59.18 |
61.44 |
117.6 |
|
|
к предыдущему месяцу, % |
– |
112.2 |
100.9 |
103.8 |
– |
|
|
- в ценах 1.I.95, млн.руб. |
52.24 |
56.87 |
55.73 |
56.28 |
107.7 |
|
|
- в валюте, тыс.долл. |
11.26 |
12.37 |
12.28 |
12.65 |
112.4 |
|
|
Двухкомнатной квартиры: |
|
|
|
|
|
|
|
- в текущих ценах, млн.руб. |
72.31 |
74.93 |
76.09 |
81.71 |
113 |
|
|
к предыдущему месяцу, % |
– |
103.6 |
101.5 |
107.4 |
– |
|
|
- в ценах 1.I.95, млн.руб. |
72.31 |
72.68 |
72.41 |
74.85 |
103.5 |
|
|
- в валюте, тыс.долл. |
15.58 |
15.82 |
15.95 |
16.83 |
108 |
|
|
Трехкомнатной квартиры: |
|
|
|
|
|
|
|
- в текущих ценах, млн.руб. |
102.02 |
104.31 |
106.35 |
111.57 |
109.4 |
|
|
к предыдущему месяцу, % |
– |
102.2 |
102.0 |
104.9 |
– |
|
|
- в ценах 1.I.95, млн.руб. |
102.02 |
101.17 |
100.15 |
102.20 |
100.2 |
|
|
- в валюте, тыс.долл. |
21.99 |
22.02 |
22.06 |
22.98 |
104.5 |
|
|
Четырехкомнатной квартиры: |
|
|
|
|
|
|
|
- в текущих ценах, млн.руб. |
123.41 |
142.48 |
145.89 |
150.04 |
121.6 |
|
|
к предыдущему месяцу, % |
– |
115.5 |
102.4 |
102.8 |
– |
|
|
- в ценах 1.I.95, млн.руб. |
123.41 |
138.20 |
137.38 |
137.44 |
111.4 |
|
|
- в валюте, тыс.долл. |
26.60 |
30.07 |
30.27 |
30.90 |
116.2 |
|
|
Индекс потребительских цен, % |
– |
103.1 |
103.0 |
102.8 |
109.2 |
|
|
Курс доллара (ММВБ), руб. |
4640 |
4738 |
4820 |
4856 |
104.7 |
|
|
к предыдущему месяцу, % |
– |
102.1 |
101.7 |
100.7 |
– |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Темпы инфляции в истекшей части нынешнего года
держались на уровне около 3% в месяц. Конечно, с точки зрения благополучных
стран это несказанно высокая инфляция, но для нас — переживших времена, когда
она доходила до процента в день — такой ползучий рост цен почти неощутим (если
бы не выходки естественных монополистов, любящих повышать цены скачком на
десятки процентов, а то и в разы — к примеру, рост платы за электроэнергию
вдвое, железнодорожных тарифов на 30%, стоимости проезда в городском транспорте
более чем на 40%).
Это коренным образом
изменило характер динамики цен на вторичном рынке жилья Новосибирска. В течение
1993-1995 гг. реальный — т.е. «очищенный» от инфляции — рост средней цены 1
кв.м общей площади жилья был отрицательным: ее увеличение стабильно, за
исключением отдельных месяцев, отставало от инфляции (измеряемой темпами роста
потребительских цен). А значит, жилье относительно — в сравнении со всей
совокупностью потребительских товаров и услуг — дешевело. В текущем году темп
роста средней цены 1 кв.м почти совпадает с ростом общего уровня цен.
В табл. 1 показаны изменения цен предложения на рынке
жилья Новосибирска в течение I квартала нынешнего года (по данным еженедельных
обзоров «Недвижимости Сибири»). Наряду с текущими ценами на жилье в ней
показаны цены в «неизменных» рублях (с покупательной способностью, которую они
имели к Новому году), что позволяет исключить влияние обесценения рубля и
проследить реальное движение цен. Текущая цена переводится в «неизменные» рубли
делением на индекс потребительских цен по отношению к моменту, на который
берется покупательная способность рубля — в данном случае на начало года.
За три месяца средняя цена 1 кв.м увеличилась на
11,8%, тогда как инфляция в Новосибирской области составила 9,2% (в среднем по
России — ровно 10%, так что нынче, как и в прошлом году, инфляция у нас ниже
среднероссийской). Таким образом, реальный рост удельной цены жилья (в
«неизменных» рублях) — 2,3%. Формально можно было бы сказать, что увеличение
средних цен на жилье стало опережать инфляцию. Но на деле основания для этого
зыбкие: среднемесячный реальный рост цены 1 кв.м составляет всего 0,7%.
Учитывая, что выборка, по которой рассчитываются средние цены, охватывает
далеко не весь объем предложения на вторичном рынке Новосибирска, такая
величина лежит в пределах точности определения цен. Поэтому пока что можно
сказать, что рост средней цены 1кв.м примерно равен темпам инфляции.
Это же можно отнести и к ценам на двух- и
трехкомнатные квартиры, темпы роста цен на которые за квартал близки к темпам
инфляции. А вот увеличение цен на одно- и четырехкомнатные квартиры значимо
выше уровня инфляции: однокомнатные подорожали за квартал на 17,6% или на 7,7%
в «неизменных» рублях, четырехкомнатные соответственно на 21,6% и 11,4%.
Что же касается цен на жилье в пересчете на валюту,
то они растут с апреля предыдущего года. С тех пор, как рубль внезапно
«укрепился», уменьшение покупательной способности доллара на российском рынке
стало обгонять реальное снижение цены 1 кв.м на рынке жилья Новосибирска.
Попросту говоря, рост средней цены 1 кв.м, отставая от инфляции, опережал рост
курса доллара. Так что в нынешнем году, когда удельная цена жилья увеличивается
синхронно с общим уровнем цен, а рост курса валют отстает от него (за I квартал
покупательная способность доллара по биржевому курсу уменьшилась на 7% на
общероссийском потребительском рынке и на 6,1% на новосибирском), долларовым ценам
на жилье сам бог велел расти. За квартал средняя цена 1 кв.м в долларах
увеличилась на 6,8%, а четырехкомнатных квартир — на 16,2%.
В сравнении с I кварталом прошлого года картина
отличается разительно. Тогда уже к моменту первой регистрации цен в новом году
— к 13 января — цена 1 кв.м подскочила на 11,4% — почти на столько же, сколько
за весь I квартал нынешнего года. Всего же за первые 3 месяца 1995 г. 1 кв.м
подорожал на 28,8%, потребительские цены выросли на 42,6%, а курс доллара — на
38% (так что в «неизменных» рублях цена 1 кв.м снизилась на 9,7%, в долларах —
на 6,7%).
На рис. 1 динамика цен на жилье показана детальнее —
с недельным интервалом. Как видно, она довольно «спокойная», без резких
скачков. Наибольшим рост цен был в январе, что уже стало традицией для
отечественного рынка жилья. Но опять же никакого сравнения с прошлым годом,
когда за январь цена 1 кв.м увеличилась на 15,3%, а цены на
двух-четырехкомнатные квартиры — в пределах от 19,2 до 20,2%. В феврале рост
цен практически остановился: 1 кв.м подорожал лишь на 1,3%, а цены на
трехкомнатные квартиры с последней недели января снижались, вернувшись на
исходный уровень к началу марта. В марте увеличение цен ускорилось, но было
почти вдвое ниже январского.
|
|
Таблица
2. Изменение цен на жилье
по данным различных
источников |
|||||
|
|
|
1 кв. м,
тыс.руб. |
Квартиры, млн руб. |
|||
|
|
|
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
|
|
Цена на конец 1994 г.: |
|||||
|
|
“Недвижимость
Сибири” |
1635 |
52.2 |
72.3 |
102 |
123.4 |
|
|
“К-пресс” |
1763 |
54.7 |
85.8 |
125.2 |
174.7 |
|
|
“Крэдит
риэлт” |
1920 |
57.4 |
105.8 |
140.5 |
|
|
|
“Эрсико” |
1825 |
57.4 |
88.3 |
118.7 |
149.9 |
|
|
Цена на конец I кв.: |
|||||
|
|
“Недвижимость
Сибири” |
1828 |
61.4 |
81.7 |
111.6 |
150 |
|
|
“К-пресс” |
2010 |
62.2 |
97.3 |
123 |
187.66 |
|
|
“Крэдит
риэлт” |
2177 |
64.2 |
119.9 |
131.9 |
|
|
|
“Эрсико” |
2036 |
62 |
100.8 |
133.4 |
158.5 |
|
|
Рост за квартал, %: |
|||||
|
|
“Недвижимость
Сибири” |
11.8 |
17.6 |
13 |
9.4 |
21.6 |
|
|
“К-пресс” |
14 |
13.4 |
13.4 |
-1.8 |
7.4 |
|
|
“Крэдит
риэлт” |
13.4 |
11.8 |
14.2 |
-6.1 |
|
|
|
“Эрсико” |
11.6 |
7.9 |
14.1 |
12.4 |
5.7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Естественнее, чем в прошлом году, выглядит динамика
цен на квартиры: быстрее всего дорожают дефицитные большие квартиры, за ними
следуют однокомнатные, пользующиеся наибольшим спросом. Основной вклад в рост
цен этих типов квартир дал январь, когда они подорожали соответственно на 15,5
и 12,2%. Правда, цены на двухкомнатные квартиры, которых в жилищном фонде
Новосибирска избыток (более 40%), выросли больше, чем на трехкомнатные. В
прошлом же году двухкомнатные квартиры лидировали, подорожав за I квартал на
37,5%, тогда как квартиры всех остальных типов — в диапазоне от 27 до 29,4%.
Рис. 2 демонстрирует изменение средней цены 1 кв.м по
«риэлтерским» районам города (но не по всем: районы средней удаленности и
отдаленные охватывают только правобережье, не показаны также престижные
пригороды и районы, прилегающие к центру). Как видно, быстрее всего дорожало
жилье в центре (в I квартале прошлого года центр отставал от всех остальных
районов) — за квартал на 32,5%, в том числе за январь — на 18,5%. В прилегающих
к центру районах рост цены 1 кв.м за квартал составил 23,5%, по линии метро —
18,7%. В среднеудаленных районах и на окраинах он был ниже: в правобережье
соответственно 11,4 и 12,5%, в левобережье — 13,2 и 12,8%. Но в пригородах был
почти таким же, как по линии метро: 18,2%, а в престижных (Академгородок и
ВАСХНиЛ), где цены примерно на уровне районов по линии метро — лишь 7,1%.
В табл. 2 и на рис. 2 данные «Недвижимости Сибири»
сопоставлены с данными маркетингового центра «К-пресс» и агентств недвижимости
«Крэдит риэлт» и «Эрсико». Разброс цены 1 кв.м находится в пределах 20%, но
темпы роста за квартал довольно близки. А вот расхождения в средних ценах
квартир и их изменениях значительны. Динамика средней цены 1кв.м в течение
квартала, как показывает рис. 2, в общем-то разнится не сильно. При этом
следует иметь в виду, что недели у каждого источника свои: у нашей газеты она
кончается пятницей (можно считать, что воскресеньем), у «Крэдит риэлта» —
вторником, у «Эрсико» — средой. Поэтому графики «Крэдит риэлта» и «Эрсико» по
сути примерно на полнедели опережают график «Недвижимости Сибири».
Константин Глущенко
Редакция благодарит маркетин-
говый центр «К-пресс», агентство
недвижимости «Крэдит риэлт» и
фирму «Эрсико» за предоставлен-
ные данные.
|
|
|
|
