Новосибирские
новости, 7 декабря 1996 г., № 49 (406), с. 5
|
Николай Павлов |
Жилищное строительство
Новосибирска достигло пика в 1988 г., когда было введено в действие 680 тыс.
кв. м общей площади жилых домов, или 10,8 тыс. квартир, что соответствует 0,47
кв. м на одного жителя и 7,5 квартир на 1000 новосибирцев. После этого, как и
во всей стране, начался спад: в 1992 г. ввод жилья упал по отношению к 1988 г.
в 2,7 раза. Но затем объемы строительства вновь стали расти и в 1995 г.
составили 403 тыс. кв. м (0,295 кв. м на душу населения) — в 1,6 раза больше
чем в 1992 г. Однако в текущем году. вновь ожидается спад: ввод жилья упадет
раза в полтора по отношению к предыдущему году.
Значительная
часть вновь построенного жилья поступает на рынок. В ходе рыночных
преобразований довольно большая часть подрядных организаций приобрела черты
дивелоперских фирм, взяв на себя функции застройщика и брокера (продавца
жилья). Возник и ряд новых дивелоперских фирм (они обычно именуют себя
финансово-строительными компаниями), часть из которых не имеет строительных
подразделений, заказывая строительство подрядным фирмам. Мэрия Новосибирска
пока в роли продавца на рынке жилья не выступает, хотя такие планы имеются.
Наряду с
продажей готовых квартир практикуется предварительная оплата жилья в строящихся
домах с помощью механизма жилищных облигаций (сертификатов) или договоров долевого
участия в строительстве. Наиболее распространен второй способ. Жилищные
облигации пока выпускают три эмитента: риэлтерская фирма
«Сибакадемстрой-Недвижимость» (выступающая в качестве брокера мощной
строительной фирмы «Сибакадемстрой»), Региональный фонд вложений в недвижимость
«Сибирская недвижимость» (в которой 80% капитала принадлежит МЖК Электрон»,
превратившемуся из общественной организации в дивелоперскую фирму) и «Сибирский
жилищный союз» (автономная некоммерческая организация, объединившая 26
участников — властные структуры, строительные и промышленные фирмы,
некоммерческие структуры). Достаточно полной информации об объеме предложения
на первичном рынке жилья не имеется. По данным, полученным Центром
аналитических исследований «Социум», в апреле-мае к продаже от лица 20 фирм (в
основном дивелоперских) предлагались квартиры в 76 построенных и строящихся
жилых домах.
В отличие
от вторичного рынка жилья, ситуацию на котором отслеживают риэлтерские фирмы и
примыкающие к ним структуры, сводная информация о ценах на первичном рынке
жилья отсутствует. По данным упоминавшегося обследования ЦАИ «Социум», типичная
цена 1 кв. м общей площади квартир в новых домах – от 3 до 4 млн. руб., хотя в
некоторых случаях она может быть ниже, чем на вторичном рынке — от 1,2 до 2
млн. руб. Цены первичного рынка определяются не столько конъюнктурой, сколько
затратами на строительство (хотя могут значительно зависеть от местоположения
дома). Причем величина затрат обусловлена не только качеством дома, но и
«историей строительства»: так, дома с наиболее низкой ценой 1 кв. м. — это
обычно давно заложенные, себестоимость их строительства рассчитывается без
индексации ранее вложенных средств, что и дает низкую величину цены.
Динамика
цен на вторичном рынке жилья показывает, что в 1996 г. рост цен на жилье
отставал от темпов инфляции. В нынешнем году, как свидетельствуют данные из
разных источников, средняя цена 1 кв. м растет примерно теми же темпами, что и
общий уровень цен на потребительском рынке (некоторое опережение, по-видимому,
вызвано происшедшим в один из месяцев структурным сдвигам в выборке квартир,
использовавшейся для расчета средних цен).
Конъюнктура
рынка жилья Новосибирска характеризуется практически постоянным превышением
предложения над спросом, чем, видимо, и объясняется более медленный рост цен на
жилье по сравнению с увеличением общего уровня цен в прошлые годы. Структура
предложения на вторичном рынке по типам квартир в среднем довольно близка к
структуре жилищного фонда Новосибирска (типичной для всех крупных городов
вследствие типового строительства): однокомнатных квартир — 24%, двухкомнатных
— 41%, трехкомнатных — 30%, квартир с четырьмя и более комнатами — менее 5%. В
структуре спроса доля однокомнатных квартир обычно составляет 40—50%, больших
(с четырьмя и более комнатами) — доходит до 10%, последние даже иногда
оказываются в дефиците; доля же спроса на двух- и трехкомнатные квартиры
меньше, чем их доля в предложении.