Ипотека. Финансирование будущего, № 4-5 (16-17), апрель-май 1996 г., с. 9

Константин ГЛУЩЕНКО

ЦЕНЫ В ГОРОДАХ ЗАПАДНОЙ СИБИРИ

Сейчас в России не найти, пожалуй, ни одного сколько-нибудь крупного города, где бы не было организованного вторичного рынка жилья. Это яркий пример проявления рыночной самоорганизации, именовавшейся в прежних учебниках политэкономии "стихийностью". В самом деле, хотя государство не приложило к становлению и развитию рынка жилья ни малейших усилий, он за короткое время сформировался сам собой практически на пустом месте.

Правда, отечественный рынок жилья еще весьма далек от того, что вкладывается в это понятие в странах с развитой рыночной экономикой. У нас он, в первую очередь, ассоциируется с куплей-продажей квартир (как правило, с единовременной их оплатой), а в цивилизованных странах – с ипотечным кредитованием и обращением закладных. В России почти вся нынешняя инфраструктура рынка жилья исчерпывается риэлторскими фирмами, тогда как в дальнем зарубежье они занимают довольно скромное место, а основу соответствующей инфраструктуры образуют институты ипотечного кредитования и обслуживающие его страховые, юридические, информационные компании и фирмы.

Переход к такой разветвленности, по-видимому, явится следующим этапом развития российского рынка жилья, что невозможно без целенаправленных усилий государства, обещанных без малого три года назад Государственной целевой программой "Жилище", но до сих пор так и не осуществленных. Пока же качественно состояние рынка жилья примерно одинаково во всех городах страны. И Западная Сибирь не составляет тут исключения.

В отличие от периода, когда рынок жилья делал первые шаги и в нашем распоряжении имелись только отрывочные сведения о существовавшей там ценовой ситуации, сейчас по многим городам есть более или менее систематизированная конъюнктурная информация. Это позволяет провести сравнительный анализ уровней и динамики цен на жилье и сделать некоторые общие заключения о положении на рынке.

В таблице приведены данные о средней цене 1 кв. м общей площади выставленных на продажу квартир в областных центрах Западной Сибири на начало и конец 1995 года и сопоставлены темпы роста цен на жилье с местной инфляцией – темпами роста общего уровня потребительских цен.

Следует, однако, иметь в виду, что данные о средних ценах, включенных в таблицу по информации агентства недвижимости "Дом" (Барнаул), фирмы "Диво недвижимость" (Кемерово), еженедельника "Недвижимость Сибири" (Новосибирск), корпорации "Аркада" (Омск), фирмы "Аурум" (Томск), агентства недвижимости "ЕНОТ-сервис"(Тюмень), а также Новосибирского облкомстата, носят все же ориентировочный характер. Они охватывают не весь массив попадающих на рынок квартир, а только некоторую выборку – по группе риэлторских фирм или даже по одной фирме. Так, в Новосибирске на конец 1995 года средняя цена 1 кв. м., по данным "Недвижимости Сибири", составляла 1,635 млн. руб., еженедельника "Квартал" – 1,76 млн. руб., фирмы "Эрсико" – 1,825 млн. руб., фирмы "Крэдит риэлт" – 1,92 млн. руб. Таким образом, разброс средних цен из разных источников превышает 17%. Это же касается и динамики цен: по данным "Недвижимости Сибири", цена 1 кв. м выросла за 1995 год в 1,98 раза, а по информации фирмы "Эрсико" – в 2,21, т.е. разница составляет 23 пункта.

Город	Средняя цена 1 кв. м (тыс. руб.)		Рост за год, %	Индекс потребит. цен, %
	янв. 95	дек. 95
Барнаул	728	1361	187,0	242,8
Кемерово	735	1663	226,3	234,1
Новосибирск	826	1635	197,9	215,4
Омск	880	1700	193,2	224,9
Томск	582	1380	237,1	240,8
Тюмень	1200	2100	175,0	224,4

Уровни цен на жилье в Западной Сибири в начале и конце минувшего года показаны на рис. 1. Как видно, наиболее дорогим городом была и осталась Тюмень, которая опережала ближайший к ней по ценам Омск в 1,36 раза в начале года и в 1,24 раза – в конце. Это и неудивительно, если учесть высокий уровень доходов в нефтедобывающем регионе: в декабре 1995 года средняя зарплата в Тюменской области была вдвое выше, чем в следующей по этому показателю Кемеровской области, и вчетверо превышала среднюю зарплату в Алтайском крае. Наиболее низкими цены на жилье были в Томске. Выше него стоят Барнаул и Кемерово, затем Новосибирск и Омск.

К началу нынешнего года соотношение цен несколько изменилось: самое дешевое жилье было по-прежнему в Томске, но к нему присоединился Барнаул, а цены в Кемерове, Омске и Новосибирске примерно сравнялись. Однако, если судить по тому, что средняя цена 1 кв. м в Новосибирске определилась где-то в пределах между 1,635 и 1,92 млн. руб., этот город стал по дороговизне жилья вторым в Западной Сибири. Заметно, что за год разрыв в стоимости жилья в регионе существенно сократился: в начале прошлого года он составлял 2,06 раза (1,51 раза без Тюмени), в конце же – 1,54 раза (а без Тюмени – всего лишь 1,25 раза).

Относительно невелики сегодня и межрайонные различия средней цены 1 кв. м жилья внутри западносибирских городов, составляющие 1,5–2 раза. Так, в Тюмени цена 1 кв. м в центре в 1,5 раза выше, чем на окраине, в Омске и Томске она выше в 1,6 раза, в Кемерове – в 1,7, в Новосибирске – в 1,6–1,8, в Барнауле – в 1,9 раза. В Красноярске же этот разрыв доходит до 2,6 раза.

На рис. 2 показано, как увеличились цены на жилье в Западной Сибири за прошлый год. Хорошо видно, что рост цен на жилье везде отстает от темпов инфляции. Причем не только от локальных, но и от средних по России (за исключением Томска) величин. Таким образом, если из динамики цен на жилье исключить инфляционную составляющую, то окажется, что реально стоимость жилья в среднем снижается. Другими словами, стоимость 1 кв. м общей площади, измеренная в рублях с постоянной покупательной способностью (например, на начало 1995 года), уменьшается.

Отставание роста цен на жилье от инфляции – отнюдь не особенность минувшего года, как раз в 1995 году оно существенно сократилось. Это отставание наблюдалось также в 1993 и 1994 годах и не ограничивалось лишь Западной Сибирью. Полных данных по всему восточному региону за эти годы нет, но можно сравнить сведения по Новосибирску и Екатеринбургу, где цены довольно близки (на начало 1996 года 1 кв. м в Екатеринбурге стоил 1,7–1,85 млн. руб.). За 1993 год средняя цена 1 кв. м увеличилась в Новосибирске в 4,08 раза, в 1994 году – в 2,33, в 1995 году – в 1,98, в Екатеринбурге она соответственно возросла в 3,8, 2,5 и 1,8 раза. Индексы потребительских цен (в целом по России) составили (в разах): в 1993 году – 9,4, в 1994 году – 3,15, в 1995 году – 2,32. Всего же за три года квадратный метр в Новосибирске подорожал в 18,8 раза, в Екатеринбурге – в 17,1 раза, а общий уровень цен в России вырос в 68,6 раза. В результате в сопоставимых "среднероссийских" ценах стоимость 1 кв. м снизилась в 3,6 раза в Новосибирске и в 4 раза в Екатеринбурге.

Насколько можно судить, такая ситуация имела место во многих городах, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и городов юга России, испытывающих значительный наплыв состоятельных мигрантов. Здесь можно назвать Ростов-на-Дону и некоторые другие города, где рост цен на жилье постоянно обгонял инфляцию.

Взрывной рост цен на рынке жилья был характерен для 1992 года, когда этот рынок только возникал. Незначительная доля приватизированных квартир обусловила небольшой (хотя и быстро увеличивавшийся) объем предложения, а наличие еще не успевших обесценится сбережений населения и возможность быстрого обогащения на спекулятивных операциях – высокий спрос. В результате цены на жилье росли гораздо быстрее, чем потребительские.

Но уже со следующего года ситуация резко изменилась: доинфляционные сбережения растаяли, что отсекло от рынка жилья основную часть потенциальных покупателей, а предложение довольно быстро росло. Дальнейший рост цен стал тормозиться возможностями платежеспособного спроса и высокой конкуренцией на рынке жилья. В большинстве городов России предложение превысило спрос (за исключением отдельных коротких периодов ажиотажного спроса), приближаясь к типичному нынешнему соотношению 1:2-1:3 (так, в Новосибирске в октябре прошлого года предложение на вторичном рынке жилья было выше спроса в 3,7 раза).

Ограниченность платежеспособного спроса сказалась в минувшем году в начавшемся весной-летом беспрецедентном снижении деловой активности на рынке жилья, которое охватило почти все российские города (кроме, возможно, юга России), не исключая на этот раз и Москву, где за май-август цены на вторичном рынке снизились примерно на 10%, а в сентябре предложение было выше спроса в 5,2 раза. В Западной Сибири схожие симптомы стали проявляться уже в апреле, когда в Томске средняя цена 1 кв. м снизилась, а в других городах региона резко уменьшились темпы роста цен. В дальнейшем их снижение (или ценовой застой) охватило все областные центры Западной Сибири, сменившись в сентябре-октябре вялым ростом (исключение составил опять же Томск, где с июня цены начали стабильно расти).

Начало нынешнего года ознаменовалось сменой тенденции: темпы роста цен на жилье стали примерно такими же, как темпы инфляции. Так, в Новосибирске за январь средняя цена 1 кв. м выросла, по разным данным, в пределах 3,5-5,1%, довольно близким был рост и в других западносибирских городах. Аналогичная ситуация наблюдалась и в феврале. Сколь-нибудь обоснованно спрогнозировать динамику цен на жилье вряд ли возможно: она определяется слишком многими факторами. Но опыт прошедших лет показывает: чем ниже уровень инфляции, тем ближе к нему темпы роста средних цен на вторичном рынке жилья. И если в нынешнем году среднемесячные темпы инфляции будут в пределах обещанных 2-3%, то средняя цена 1 кв. м, вероятно, станет расти такими же или немного более высокими темпами.

Любопытно сравнить нынешние цены на жилье с "дорыночными". Такое сравнение показывает, что реальные цены жилья хотя и уменьшаются, но остаются гораздо выше прежних. В те годы средняя строительная стоимость 1 кв. м общей площади жилья составляла в Новосибирске около 220 руб., при обменах "по договоренности" за квадратный метр доплачивали (по отрывочным сведениям) 100-150 руб. За 1991-1995 годы общий уровень цен вырос в Новосибирске в 6559 раз (в целом по России, по данным Госкомстата РФ, в 4654 раза, т.е. в 1,4 раза меньше). В пересчете на "старые деньги" сейчас (на 1 января текущего года) цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Новосибирске в среднем составляет около 290 руб. Аналогично обстоит дело и с ценами на квартиры. Трехкомнатная кооперативная квартира обходилась в сравнительно недалеком прошлом примерно в 10 тыс. руб. Сейчас с этой суммой сравнима средняя цена однокомнатной квартиры – 9,3 тыс. руб. в "старых деньгах" (54,24 млн. руб. в нынешних), трехкомнатная – в 1,8 раза дороже (18 тыс. руб. в ценах 1990 года и 102,02 млн. руб. в ценах на 1 января 1996 года).

г. Новосибирск