Ваша
недвижимость, 1995, 19 декабря, № 8, с. 3
ИЛЛЮЗИИ
И РЕАЛЬНОСТЬ
Чтение
опубликованного в четвертом номере «Вашей недвижимости» интервью с заместителем
председателя городского комитета по управлению имуществом Д.Лузаном,
посвященного состоянию рынка недвижимости в нашем городе, оставило чувство, что
представление о ситуации на рынке жилья у горкомимущества несколько превратное.
Особой беды, правда, в том нет: напрямую «квартирным вопросом» занимается все
же не комитет по управлению имуществом, а специальные подразделения мэрии (и
вот для них-то – поскольку теперь этот вопрос неразрывно связан с деятельностью
рынка жилья – поверхностное знание положения на рынке было бы непростительным).
Тем не менее для читателя столь авторитетный источник весьма убедителен.
Поэтому, говоря словами Козьмы Пруткова, «не могу пройти молчанием».
Уважаемого Дмитрия Петровича удивило, что в Болгарии можно
купить четырехкомнатную квартиру вблизи черноморского берега «всего» за 15 тыс.
долларов. Но такую же (ну разве несколько хуже – наше жилье «поубоже»
болгарского) квартиру за эту цену можно приобрести и в более привычных местах у
того же Черного моря – к примеру, в Одессе или в Крыму. Причем в Крыму она
обойдется еще дешевле, даже в престижной Ялте, не говоря уже о других городах,
тем более мелких. Вот конкретные примеры: однокомнатная квартира в Одессе в
двух остановках от моря – 6 тыс. долларов (в среднем четырехкомнатная квартира
дороже однокомнатной в 2,25-2,5 раза), трехкомнатная в Ялте – 8,7 тыс. долларов.
Да что далеко ходить – за эти деньги и даже дешевле можно купить
четырехкомнатную квартиру в Бердске, до которого от Советского района не
дальше, чем от Советского района до центра Новосибирска (море, правда, не
Черное).
Но дело
даже не в этом, а в том, что «всего» 15 тыс. долларов отнюдь не кажутся
новосибирцу «смешной ценой»: ведь это примерно 68 млн. рублей – заработок
«среднестатистического» работника промышленности нашей области за 11 лет. На
четырехкомнатную квартиру в Новосибирске этой суммы, правда, не хватит, но
достаточно на двухкомнатную (а если хорошо поискать, и на трехкомнатную).
То, что
наши цены «покруче» болгарских (хотя, как видно, не слишком), зам. председателя
горкомимущества объясняет нехваткой жилья, считая, что из-за нее «сейчас на рынке
жилья спрос значительно выше предложения». Действительно, жилья у нас не
хватает. В начале года в Новосибирске насчитывалось около 430 тыс. квартир и
индивидуальных жилых домов, а нужно, по меньшей мере, 476 тыс. (сейчас в городе
проживает 441 тыс. семей и одиночек, при этом примерно 15 процентов семей
желали бы разъехаться, если бы была возможность).
Но рынок
имеет дело не с потребностями, а с платежеспособным спросом, и сколь бы ни
велика была потребность в каком-либо товаре, если на него нет денег, не будет и
дефицита. И вопреки мнению Дмитрия Петровича, дефицита на рынке жилья нет,
напротив, предложение квартир гораздо выше спроса. И наш город не исключение,
это характерно для всей России – даже для Москвы, где в сентябре предложение на
вторичном рынке жилья было выше спроса в 5,2 раза.
Не лучше (для продавцов) и ситуация на первичном рынке жилья, т.е. на рынке квартир во вновь построенных домах. Поэтому некорректно утверждать, что дефицит жилья позволяет подрядчикам не заботиться о снижении себестоимости строительства. Это можно сказать лишь о бывших государственных строительных организациях, которые по-прежнему получают заказы на строительство от мэрии без всякого конкурса, а цены устанавливают не в конкурентной борьбе, а по утвержденным мэрией «коэффициентам удорожания строительства». Им, конечно, проще вогнать в эти коэффициенты все свои издержки, чем тратить силы на сокращение затрат. А вот среди строительных фирм, реализующих квартиры в построенных ими домах на рынке жилья, конкуренция весьма острая. И цены им приходится устанавливать с оглядкой на покупателя, а это заставляет жестко контролировать издержки – иначе строительство будет себе в убыток.
По данным
Минстроя РФ, в III квартале
стоимость строительства 1 кв. м жилья (с учетом НДС и спецналога) в среднем по
Новосибирской области составила 1,5 млн. руб. Сюда входит и сельское
строительство, поэтому в самом Новосибирске стоимость будет существенно выше.
Но сравнивая даже эту цифру с ценами на новосибирском рынке жилья, их никак
нельзя назвать «вздутыми».
Где они
вздутые, так это в Москве. Большинство московских строительных организаций
остались государственными, и ведает ими столичная мэрия. А вновь построенное
жилье продается по таким ценам, чтобы за счет выручки можно было строить
бесплатное жилье для очередников. Сейчас за выручку от проданной муниципальной
квартиры можно построить две таких же (а совсем недавно даже три-четыре). И
неудивительно, что средняя цена 1 кв. м общей площади московских квартир
составляет более 950 долларов (доходя в некоторых домах до 3,7 тыс. долларов),
почти в три раза превосходя цены на вторичном рынке жилья Новосибирска. Ко
всему прочему житель другого города, чтобы купить квартиру в Москве, должен
иметь столичную прописку, которая стоит 500 минимальных зарплат – около 30 млн.
руб. Так что не скажешь, что в сравнении с временами социализма ситуация для
новосибирцев, желающих сменять свою квартиру на московскую, изменилась в лучшую
сторону (правда, столкнувшись нынешним летом с трудностями сбыта квартир во
вновь построенных домах, московская мэрия приостановила действие требования о
прописке, но только для приобретающих «муниципальные» квартиры, и при первой
возможности оно будет, несомненно, восстановлено).
Таково
вкратце реальное положение дел на рынке жилья. К сказанному можно добавить, что
покупателям жилья в Новосибирске все же не повезло – крупный финансовый,
торговый и культурный центр, каким является наш город, всегда будет
притягательным. А значит, спрос на жилье в нем будет выше, чем в соседних
городах. И, как можно видеть из сообщений о ценах на жилье в Кемерове, Омске,
Барнауле, Томске, наш город по дороговизне жилья лидирует. Но такова наша
судьба.
Константин
Глущенко, кандидат экономических наук