Ипотека.
Финансирование будущего, февраль 1995 г., № 3, с. 5
[вкладка в
«Строительной газете» за 10 марта 1995 г., № 10]
СИБИРСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ
БАНК:
КРАХ
ИЛИ ТРАНСФОРМАЦИЯ?
Созданию Сибирского ипотечного банка предшествовала шумная рекламная компания. Координатор работы по созданию банка – фирма МАДА завлекала учредителей и клиентов щедрыми посулами.
Руководителей предприятий, объединений, учреждений – возможностью решить жилищную проблему, стоящую перед их работниками, переложив заботы о строительстве жилья на банк.
Владельцев
недвижимости – особняков, санаториев, спортивных баз, участков земли под
застройку – возможностью передать права на землю и строения “под деньги и акции
с хорошими дивидендами”: банк обещал все достроить и отремонтировать, вдохнуть
новую жизнь в объекты социально-культурного назначения.
Строителям,
ставшим учредителями банка, сулили обеспеченность заказами на 3-5 лет вперед.
Работникам
местных органов власти предлагался выход из тупиковой жилищной ситуации,
которая без услуг Сибирского ипотечного банка могла обернуться, как
утверждалось в рекламе, социальными потрясениями: тысячи очередников
поднимут-де бунт, выбросят из кресел муниципальных чиновников, а заодно снесут
и сами городские учреждения.
Клиентам
были обещаны новые формы обслуживания: трастовые, факторинговые, вексельные,
овердрафтовое кредитование и проч. и проч.
Что
же вышло на деле? Весной 1994 г. банк заморозил свою деятельность, перестал
возвращать клиентам их вклады. Скандал получился общегородским: частные
вкладчики к тому моменту отнесли в банк около 2 млрд. руб. под 600-620%
обещанных годовых. Идея решения жилищной проблемы г. Новосибирска через ипотеку
была скомпрометирована (хотя к ипотечным операциям банк так и не приступил).
Резонно спросить: что оказалось несостоятельным – сама идея ипотеки или
политика банка? Пытаясь ответить на этот вопрос на страницах еженедельника
“Русская Азия” (№ 3/95), К. Петухов и А. Петров, новые руководители
оконфузившегося банка, утверждают, что причина конфуза – в малом уставном
капитале, авантюрной кредитной политике прежнего руководства, массовых
невозвратах кредитов.
Какими
же методами молодые банкиры намерены поправить положение? Первым делом решено
взыскать долги с нерадивых заемщиков. Здесь не поспоришь: намерение прекрасное.
Вот только осуществимо ли оно? Основную прибыль банк планирует получить от
работы с ГКО и валютой, а рассчитаться с долгами населению через эмиссию. Но
тут существует реальный риск нарваться на вариант пресловутой пирамиды: ГКО
гасятся за счет эмиссии акций.
Вызывает
возражение и заявление новых руководителей о том, что ипотекой банк будет
заниматься “разумно”: не для заработка, а для поддержания имиджа, для упрочения
своей пошатнувшейся репутации у населения города. Действительно, на ипотеке
сегодня деньги не сделаешь. Но не честнее ли тогда убрать из названия банка
слово “ипотечный” и не морочить головы горожанам более чем туманной
перспективой выдачи ипотечных кредитов? Механизм ипотечного кредитования всего
лишь средство и как таковое может исправно работать при определенных условиях.
Пользуясь случаем, хотим высказать свою точку зрения на эту проблему.
Сразу
заметим, что все сказанное ниже говорилось нами руководству Сибирского
ипотечного банка еще в период его организации, то есть в 1992 году. Нас не
услышали, результат известен. Надеемся, что новосибирский эксперимент заставит
банки, в чьи намерения входит заняться ипотечным кредитованием, более
внимательно отнестись к урокам случившегося.
Как свидетельствует мировой опыт, ипотечные
ссуды не особенно прибыльны, но отличаются высокой надежностью, поскольку
обеспечены реальным имуществом. Их нельзя утаить от взыскания. Они достаточно
ликвидны и еще долгое время будут оставаться таковыми. Если обратиться к
отечественным реалиям, то высокая надежность ипотечных ссуд меняет и
представление об их доходности в сравнении с коммерческими кредитами, где
высока доля невозврата. Суммы невозвращенных кредитов – одна из наиболее свято
охраняемых нашими банками тайн, поэтому мы не можем, к сожалению, количественно
сравнить реальную (т.е. с учетом
невозвратов) доходность коммерческого кредитования и ипотечного. Но, однако, по
ряду косвенных данных можно судить, что они вполне сопоставимы. Так что
ипотечное кредитование способно служить не только средством поддержания
“имиджа”. Но для этого им нужно заниматься всерьез.
Риск
в ипотечном кредитовании, конечно, существует, но он состоит не в невозврате
кредита, а в том, что средства от продажи заложенного имущества не полностью
покроют величину ссуды (с процентами). Первый фактор здесь – завышенная оценка
предмета залога. Он вполне может быть устранен за счет профессионализации
оценки недвижимости: либо путем создания соответствующей структуры при банке,
либо посредством тесного и постоянного взаимодействия с независимыми фирмами, специализирующимися
на оценке недвижимости (создание которых банк мог бы инициировать). Второй
фактор – несоответствие динамики цен на недвижимость общим тенденциям инфляции.
Так, за 1994 г. в Новосибирске средняя цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке
выросла в 2,3 раза, тогда как общий уровень потребительских цен в городе – в
3,5 раза, а биржевой курс доллара – в 2,8 раза. Таким образом, например, в
валюте удельная цена жилья уменьшилась за год на 18% – с 283 долларов США до
233 долларов. Это, конечно, – серьезный фактор риска, но непреодолимым он не
является и вполне может быть элиминирован некоторыми модификациями схем
кредитования.
Часто
можно слышать ссылки на несовершенство законодательства, препятствующее
отчуждению предмета залога. Но практика здесь тоже уже нашла выход: жилье,
приобретаемое клиентом за счет ипотечной ссуды, переходит в его собственность
только после ее возврата (по схеме аренды с выкупом).
Есть,
правда, серьезное препятствие на пути развития ипотечного бизнеса, лежащее за
пределами возможностей банка, – отсутствие вторичного рынка закладных.
Обещанные Государственной целевой программой “Жилище” федеральные структуры,
которые должны были создать основу этого рынка, так до сих пор и не
сформированы. Это, конечно, обостряет проблемы рефинансирования ипотечных ссуд,
но все же не делает ситуацию неразрешимой. К примеру, паллиативом мог бы стать
выпуск самим банком облигаций, обеспеченных закладными под выданные им ссуды.
К слову сказать, слой потенциальных клиентов ипотечного кредитования довольно обширен. К массовым клиентам относятся семьи, не имеющие сверхвысоких доходов, но уже обладающие квартирой, которую они хотели бы сменить на более просторную. Ясно, что и величина ссуды, и срок ее возврата в случае, когда значительная часть цены приобретаемой квартиры выплачивается за счет выручки от продажи прежней, гораздо меньше, чем при “первичной” покупке жилья. По нашим оценкам, среди нуждающихся в улучшении жилищных условий в Новосибирске указанный слой платежеспособных клиентов составляет 35-45% (85-110 тыс. семей и одиночек).
Но
самое главное, деятельность банка должна быть увязана с единой программой
решения жилищной проблемы в городе. Для этого нужно, во-первых, такую программу
иметь – а значит, необходимо подталкивать городские власти к ее разработке и,
во-вторых, постоянно взаимодействовать с ними в ходе ее реализации.
И
последнее. На наш взгляд, вряд ли разумно в период мучительного становления в
стране рыночной экономики однозначно стремиться к созданию жестко
специализированных, крупных банковских структур, особенно для обслуживания
такого весьма специфичного рынка, каким является рынок жилья в большом городе.
Представляется, что менее рискованным и для учредителей и для клиентов было бы
идти по пути образования дисперсных систем финансовых посредников: ипотечных
отделов в коммерческих банках, кредитных союзов и т.п. В такой
“атомизированной” рыночной среде естественным образом возникнет конкуренция со
всеми вытекающими положительными последствиями для агентов спроса и предложения
на рынке жилья.
Евгений КИБАЛОВ, Константин ГЛУЩЕНКО,