Русская
Азия, 1 ноября 1995 г., № 37 (113), с. 12
Обзор цен на жилье за 9 месяцев
ДАЛЬШЕ – ПОТОЛОК ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Константин ГЛУЩЕНКО
В
прошлом году течение жизни на новосибирском рынке жилья было довольно
однообразным: средняя по городу цена 1 кв.м общей площади выставляемых на
продажу квартир стабильно росла, столь же стабильно отставая как от темпов
инфляции, так и от роста курса доллара (в свою очередь, не поспевавшего за
инфляцией). Нынешний год преподнес несколько неожиданностей.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 1.
|
|
||||||
Цены
на жилье в I – III кварталах 95 г.
|
|
||||||
|
Средняя цена |
1.1 |
31.3 |
30.6 |
30.9 |
Индекс за 1-9
мес. (%) |
|
|
|
1995 |
1994* |
|
|||||
|
1 кв.м
общей площади: |
|
|
|
|
|
|
|
|
– в
текущих ценах (тыс. руб.) |
826 |
1064 |
1313 |
1365 |
165.3 |
158.9 |
|
|
– в
ценах 1.1.95 (тыс. руб.) |
826 |
746 |
784 |
716 |
86.7 |
63.8 |
|
|
– в
валюте (долл.) |
233 |
271 |
289 |
303 |
130.4 |
75.7 |
|
|
Однокомнатной
квартиры: |
|
|
|
|
|
|
|
|
– в
текущих ценах (млн руб.) |
29.02 |
37.54 |
47.22 |
47.04 |
162.1 |
158.8 |
|
|
– в
ценах 1.1.95 (млн руб.) |
29.02 |
26.33 |
28.21 |
24.67 |
85.0 |
63.8 |
|
|
– в
валюте (тыс. долл.) |
8.17 |
7.66 |
10.40 |
10.46 |
127.9 |
75.7 |
|
|
Двухкомнатной
квартиры: |
|
|
|
|
|
|
|
|
– в
текущих ценах (млн руб.) |
35.38 |
48.63 |
59.91 |
58.18 |
164.4 |
146.7 |
|
|
– в
ценах 1.1.95 (млн руб.) |
35.38 |
34.11 |
35.79 |
30.52 |
86.3 |
58.9 |
|
|
– в
валюте (тыс. долл.) |
9.97 |
9.93 |
13.20 |
12.93 |
129.8 |
69.9 |
|
|
Трехкомнатной
квартиры: |
|
|
|
|
|
|
|
|
– в
текущих ценах (млн руб.) |
54.91 |
69.75 |
79.75 |
79.34 |
144.5 |
149.9 |
|
|
– в
ценах 1.1.95 (млн руб.) |
54.91 |
48.92 |
47.64 |
41.62 |
75.8 |
60.2 |
|
|
– в
валюте (тыс. долл.) |
15.47 |
14.24 |
17.57 |
17.64 |
114.0 |
71.5 |
|
|
Четырехкомнатной
квартиры: |
|
|
|
|
|
|
|
|
– в
текущих ценах (млн руб.) |
62.01 |
79.34 |
84.98 |
95.67 |
154.3 |
214.4 |
|
|
– в
ценах 1.1.95 (млн руб.) |
62.01 |
55.64 |
50.77 |
50.18 |
80.9 |
86.2 |
|
|
– в
валюте (тыс. долл.) |
17.47 |
16.19 |
18.72 |
21.27 |
121.7 |
102.2 |
|
|
*
Постоянные цены – на 1.1.94 |
|
||||||
Общая динамика цен на вторичном рынке жилья Новосибирска за прошедшие 9 месяцев года показана в табл. 1 и на рис. 1, 2. В табл. 2 темпы роста цены жилья 1 кв.м и цен на квартиры сопоставлены с темпами инфляциии, характеризуемыми индексами потребительских цен по Новосибирской области, и курса доллара на торгах ММВБ (по ним и пересчитывалась стоимость жилья в неизменные и валютные цены в табл. 1). Как видно из табл. 2 и рис. 1, прошлогодняя тенденция соотношения темпов инфляции и роста удельной цены жилья сохранилась и в первые три квартала нынешнего года.
Исключение составил январь, в котором увеличение цены 1 кв.м (составившее 15,3%), на 1 процентный пункт опередило инфляцию (но на 0,6 пункта отстало от курса доллара, который вырос больше, чем потребительские цены). Это и явилось первой неожиданностью. Такие отклонения от общей тенденции случались и в прошлом году, но связаны они были с тем, что рынок жилья реагировал на скачки инфляции и валютного курса с запаздыванием: рост цен ускорялся уже после того, как темпы обесценения рубля снижались. В начале же нынешнего года продавцы квартир – заранее ожидая январского скачка потребительских цен и курса доллара – действовали загодя: резко повысили цены в первую же рабочую неделю года почти вдвое против подорожания доллара, после чего рост цен затормозился, сравнявшись с ростом курса доллара к концу января.
Сохранялась в первые четыре месяца года и тенденция соотношения темпов роста валютного курса и цены 1 кв.м, но начавшееся с мая аномальное поведение курса доллара по сути лишило смысла всякие сопоставления с ним. С долларом связаны еще два внесших разнообразие события. В начале года в подражание столичным нравам Новосибирск охватила мода на долларовые цены квартир: уже в январе цены 75-80% квартир в прайс-листах объявлялись в долларах. Когда же рубль, продолжая обесцениваться, стал "укрепляться" по отношению к доллару, последний потерял роль всеобщего эквивалента и надежного средства защиты от инфляции (хотя и не стопроцентного: за 1994 г. потребительские цены в России выросли в 3,2 раза, а курс доллара – в 2,8). Это вызвало небольшую панику среди продавцов "долларовых" квартир, которые сперва стали увеличивать цены в валюте, а затем вернулись к рублевым ценам (сейчас доля долларовых цены, пожалуй, даже ниже, чем до Нового года).
В результате в мае произошел второй по величине за год "нетипичный" скачок цены 1 кв.м на 10,7%, не связанный со скачком инфляции и спровоцированный не ростом, а, наоборот, падением курса доллара. Из-за него в свою очередь рост удельной цены жилья за II квартал превзошел увеличение потребительских цен. Однако этого не хватило, чтобы догнать инфляцию – за первое полугодие цена 1 кв.м повысилась на 59% при темпах инфляции за этот период 67,4%. Так что, как видно из табл. 1, в неизменных ценах стоимость 1 кв.м упала на 5% по сравнению с началом года.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 2. |
|
|
Индексы инфляции валютного
рынка цен на жилье в 1995 г. |
|
||||
|
Индексы |
К предыдущему кварталу |
За 9 ме-сяцев |
|
||
|
I |
II |
III |
|
||
|
Потребительских
цен |
142.6 |
117.4 |
113.9 |
190.6 |
|
|
Курса
доллара |
138.0 |
92.7 |
99.1 |
126.7 |
|
|
Средние
цены: |
|
|
|
|
|
|
– 1
кв.м общей площади |
128.8 |
123.4 |
104.0 |
165.3 |
|
|
–
однокомнатной квартиры |
129.4 |
125.8 |
99.7 |
162.1 |
|
|
–
двухкомнатной квартиры |
137.5 |
123.2 |
97.0 |
164.4 |
|
|
–
трехкомнатной квартиры |
127.0 |
114.3 |
99.5 |
144.5 |
|
|
–
четырехкомнатной квартиры |
127.9 |
107.1 |
112.6 |
154.3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Новые сюрпризы преподнесла
динамика цен в III квартале. Летнее снижение деловой активности на рынке жилья
стало уже традиционным. Но обычно уменьшение спроса в летние месяцы приводило
лишь к замедлению роста цен с последующим ускорением в сентябре. В нынешнем
году цены на жилье в III квартале практически стабилизировались. Так, если
среднемесячный рост цены 1 кв.м за III квартал 1994 г. составил 4,2%, то в 1995
г. – всего 1,3% (за I квартал – 8,8%, за II – 7,3%). Причем сходная ситуация
сложилась почти во всех регионах, исключая разве что юг России, где значителен
приток богатых мигрантов, не слабеющий и летом. В Москве резкое снижение спроса
вынудило мэрию снизить в июле цены продаваемого ею вновь построенного жилья в
среднем на 10%. На вторичном рынке жилья за май-июль цены уменьшились на 8%, за
август – еще на 3%, лишь в сентябре наметился ничтожный (едва отличимый от
нуля) рост. В Подмосковье после летнего застоя рост цен на жилье составил
0,5-1%. Стабилизировались (или почти стабилизировались) цены в Тольятти,
Ульяновске, Самаре, Нижнем Новгороде. В Новокузнецке динамика цен в последние
месяцы была близка к новосибирской, рост в сентябре составил 2-3%:; в Барнауле
и Томске цены не росли.
Спад деловой активности на
рынке жилья в последние месяцы беспрецедентен по масштабности. Можно
предположить, что он носит не сезонный, а более глубокий характер (сезонность
лишь усугубила его) и является симптомом кризиса платежеспособного спроса.
Отставание темпов роста цен
на жилье от инфляции объясняется довольно просто: их тормозит постоянное
превышение предложения над спросом. Так, в Москве предложение на вторичном
рынке жилья выше спроса в среднем в 5 раз, в Тольятти – в 3 раза, в Новосибирске
– в 3-4. Причина отсутствия дефицита жилья в рыночном смысле при
"физической" нехватке жилищ (квартир и индивидуальных домов в
жилищном фонде крупных городов на 20-30% меньше общего числа семей и одиночек)
также очевидна – низкий уровень доходов населения.
На рис. 3 сопоставлена
динамика показателей, характеризующих платежеспособность населения
Новосибирской области, в сравнении с ростом цен на рынке жилья Новосибирска с
конца января 1994 г. Следует сказать, что фиксируемые статистическими органами
с помощью бюджетных обследований данные о душевых доходах не очень надежны (но
определяемые косвенными методами суммарные денежные доходы населения области
еще менее достоверны). Гораздо надежнее информация о средней зарплате, основой
которой служат документированные сведения, но она не отражает всей совокупности
доходов (и ее доля в денежных доходах населения неуклонно уменьшается). Но и
такой ориентировочной информации достаточно, чтобы судить о складывающейся
тенденции.
Сопоставляя траектории роста
удельной цены жилья и средней зарплаты, можно видеть, что они довольно близки.
Так что покупательная способность на рынке жилья среднестатистического
работника, живущего на одну зарплату, практически остается постоянной. Но если
учесть динамику инфляции, видно, что финансовые возможности такого работника
значительно сократились: с октября прошлого года увеличение зарплаты постоянно
отстает от роста потребительских цен, а значит, все большую ее долю поглощают
траты на товары и услуги, все меньше остается для рынка жилья (за полтора года
покупательная способность средней зарплаты на потребительском рынке уменьшилась
в 1,5 раза).
К этому можно добавить, что в нынешнем году динамика роста удельной цены жилья менее благоприятна для покупателей, чем в прошлом. Сравнение итогового роста цен за первые три квартала 1994 и 1995 гг. показывает, что в текущем году, несмотря на летний застой, темпы роста цен на жилье были больше, чем в прошлом году на 6,4% процентных пункта, тогда как темпы инфляции были меньше, чем в 1994 г. на 58,4 процентных пункта. В результате на начало октября увеличение цены 1 кв.м гораздо меньше отставало от роста потребительских цен, чем в прошлом году: если в 1994 г. удельная стоимость жилья в неизменных ценах снизилась за 9 месяцев на 36,2%, то в 1995 г. – на 13,3%.
Все эти процессы в
совокупности и привели, по-видимому, к тому, что дальнейший рост цен на жилье
уперся в возможности платежеспособного спроса.
