Недвижимость Сибири, 5
октября 1995 г., № 39 (87), с. 2
На прошлой неделе
строительная компания «Красный проспект» провела «Круглый стол», на котором
обсуждался механизм финансового участия частных лиц в осуществляемом компанией
жилищном строительстве. Его участники представляли – наряду с руководством
компании и организаций-учредителей – клиентов, банковские круги, экономическую
науку, средства массовой информации. Основой обсуждения послужили вопросы, заданные
радиослушателями после цикла передач муниципального радио (если быть точным,
муниципальной компании «Радио Новосибирск»), рассказавших о применяемой
«Красным проспектом» финансовой схеме. Нельзя не отметить – вопросы были весьма
глубокими и точными, откуда можно судить, что волна скандалов, связанных с
вовлечением денег населения в различные затеи, не прошла даром: «простой народ»
стал гораздо лучше разбираться в механике использования собранных денег и во
взаимоотношениях между вкладчиком и инвестиционной компанией.
«Красный проспект» использует довольно распространенную форму привлечения средств населения в финансирование жилищного строительства: продажу площади в строящихся жилых домах по текущей цене, устанавливаемой в зависимости от динамики цен на рынке жилья и строительной готовности дома. Цель, которую преследует клиент, вкладывая свои деньги в «квадратные метры» будущего жилья (нужно оговориться, что ограничений на минимальную «порцию» приобретаемой площади нет – хоть один квадратный сантиметр), определяет вид заключаемого с ним договора. Если клиент намеревается купить квартиру в строящемся доме (приобретая по ходу строительства квадратные метры, пока не будет оплачена вся ее площадь), с ним заключается так называемый «адресный» договор, в котором указывается номер квартиры. Если же цель клиента – вложение денег для получения дохода, с ним заключается «перспективный» договор – на долевое участие в строительстве конкретного жилого дома; после завершения строительства вклад клиента погашается, т.е. ему выплачивается стоимость приобретенных квадратных метров по действующей к этому времени текущей цене (разница между текущей ценой на момент оплаты и на момент погашения и служит источником дохода клиента). Понятно, что круг потенциальных клиентов-«инвесторов» гораздо шире, чем клиентов-«покупателей», поэтому за счет массового привлечения таких клиентов можно значительно увеличить объемы строительства. И именно долевое участие в строительстве как способ вложения денег было предметом разговора за «Круглым столом».
Однако различие между
«покупателями» и «инвесторами» относительное. С одной стороны, есть клиенты,
конечная цель которых – купить квартиру, но доходы недостаточны для оплаты
полной ее цены за срок строительства одного дома (составляющий самое большее
2,5 года). Такие клиенты будут выступать в роли «инвесторов», накапливая
квадратные метры в течение долгого времени, перенося набравшийся вклад в
очередной строящийся дом, пока накопленная площадь нее позволит перейти в
категорию «покупателей». С другой стороны, некоторые покупатели могут не успеть
выкупить квартиру к моменту завершения строительства дома и получат денежный
эквивалент своих квадратных метров (если не захотят продлить вклад), т.е. по
существу окажутся «инвесторами». Кроме того, жизненные обстоятельства могут
заставить часть покупателей изъять свой вклад до окончания стройки. И компания
обязуется в этом случае оплатить накопленные квадратные метры по текущей цене
на момент расторжения договора; такое же обязательство действует и в отношении
«инвесторов», что гарантирует ликвидность вложений (правда, дождаться
зафиксированного в договоре срока погашения вклада выгоднее: тогда клиента ждет
определенная «премия» – для «инвестора», намеревающегося в конечном счете
купить квартиру, это по сути эквивалентно скидке с ее цены).
Формально зыбкость границы
между «покупателями» и «инвесторами» выражается в том, что «адресный» договор в
любой момент можно переоформить в «перспективный» и наоборот (хотя, на мой
взгляд, такие процедуры, как и докупка квадратных метров, также требующая
переоформления договора, чересчур громоздки, тогда как сам договор слишком
лаконичен – но, как известно, один бог без греха). Из-за этой зыбкости
участники «Круглого стола» время от времени сбивались с разговора о проблематики,
касающейся «инвесторов», на обсуждение вопросов, связанных с приобретением
жилья как такового.
Главная проблема, волнующая
сейчас потенциальных вкладчиков – это, конечно, надежность вложений, и ей была
посвящена немалая часть разговора. Возможности невыполнения компанией своих
обязательств перед клиентами руководство «Красного проспекта» и его учредителей
не допускает. Их уверенность зиждется на том, что компания занимается не
финансовыми операциями, а производственной деятельностью, и за вложенными деньгами
стоят созданные в результате нее материальные ценности. Поскольку стройки
расположены в престижных районах, незавершенные объекты довольно ликвидны. Плюс
к этому – гарантии учредителей на сумму 30 млрд. руб. А учредителями, в
частности, являются АО «Главновосибирскстрой» и внешнеторговая фирма «Темп»
(оптовая торговля нефтью и нефтепродуктами). По их словам, они просто не дадут
«Красному проспекту» обанкротиться из-за каких-то 5-6 млрд. руб., тогда как
только оборудование завода по производству «Сибита» (легкий стеновой материал,
используемый в ведущемся «Красным проспектом» строительстве) стоит 25 млн.
долл.
Отметим применяемый
компанией принцип «равных рисков»: средства клиентов в финансировании
строительства не должны превышать 50%, вторая половина – собственные средства
компании и вложения учредителей (сейчас же доля клиентов и того меньше – около
20%). Но если все же допустить, что компания может оказаться несостоятельной, у
клиентов есть все шансы вернуть – как минимум – значительную часть своих денег,
поскольку они вложены в недвижимость (незавершенное строительство), которую
нельзя украсть, спрятать или вывезти за рубеж. К слову сказать, если что и
оставалось после ареста имущества лопнувших фирм-строителей «пирамид», так это
недвижимость (к примеру, офис фирмы).
Еще один из основных
вопросов для инвесторов – доходность вложений. Компания оценивает ее на
настоящий момент на уровне 200-250% годовых (что больше, чем можно получить в
коммерческих банках и тем более в Сбербанке); при досрочном изъятии вклада
(т.е. расторжении договора) доходность будет, во всяком случае, не меньше
банковского процента. Правда, надо учитывать тот факт, что сколь-либо
достоверно динамику цен на жилье (а значит, доходность вложений в его
строительство) спрогнозировать сейчас нельзя – слишком много факторов
неопределенности: неизвестно, каковы будут темпы инфляции, соотношение
спроса-предложения на рынке жилья (в свою очередь, зависящее от динамики
доходов населения) и т.д. Можно только предположить, что темпы роста цен на
строящееся «Красным проспектом» жилье будут все же выше банковского процента
из-за хорошего расположения мест застройки: на ул.Демьяна Бедного (срок сдачи -
II кв. 1996 г.), Державина (III кв. 1996 г.), Плахотного (II кв. 1996 г.), в
Академгородке (II кв. 1996 г.) и т.п. Интересна программа реконструкции и
надстройки существующих жилых домов в центральной части города: себестоимость
ожидается ниже, чем при новом строительстве, а цены квартир – выше средних по
городу из-за высокого спроса на жилье в центре.
Цены в «Красном проспекте»
довольно высоки. Так, текущая цена 1 кв.м общей площади в доме, строящемся в
Ленинском районе – 1,8 млн. руб., в доме на ул.Державина – 2,5 млн. руб. (но
это – «элитный» дом). Но и себестоимость нового строительства сейчас выше, чем
цены на вторичном рынке жилья.
К сожалению, рамки газетной
статьи не позволяют остановиться на многих вопросах, обсуждавшихся за «Круглым
столом». Но нельзя не сказать еще об одном. В городе есть фирмы, торгующие
жильем или «квадратными метрами», уверяя: что за ними стоит «Красный проспект».
Так вот, «Красный проспект» предупреждает: прав на это он никому не передавал,
все сделки заключаются лишь в агентствах компании, которых всего два (в офисе
компании на ул.Каменской и в Академгородке).
Крах ряда фирм («Финансы и недвижимость», «Стайлинг» и др.), ориентировавшихся – во всяком случае, на словах – на вложения в недвижимость, подорвал доверие к такого рода вложениям. И, по-видимому, лучший путь завоевать его – продемонстрировать серьезность намерений, открыв перед потенциальными клиентами свои карты. Как заявили руководители «Красного проспекта», они готовы пойти еще дальше: предоставить право какой-либо независимой организации право контроля за тем, как используются средства клиентов. Такой организацией мог бы быть Союз вкладчиков Сибири, занимающаяся ныне лишь проблемами обманутых вкладчиков. Превентивная защита прав вкладчиков стала бы логичным следующим шагом в ее развитии.
Николай
Павлов