Недвижимость Сибири, 11–18
мая 1995 г., № 18 (66), с. 2
По оставшейся от советских
времен привычке на юбилейную дату хочется непременно откликнуться. Но поскольку
газета специализированная, надо бы, чтобы отклик был как-то связан с ее
тематикой. Хотя, казалось бы, какая тут связь? Если она и есть, то писать о ней
нужно со стыдом: за полвека мы так и не смогли обеспечить всех ветеранов
Отечественной войны достойным жильем. К юбилеям принимались постановления (а к
нынешнему – даже закон), предусматривавшие среди прочего и первоочередное
улучшение жилищных условий ветеранов. Но – как видно из того, что проблема не
перестала быть актуальной – это были не серьезные намерения решить жилищную
проблему участников войны, а ритуальные жесты с целью продемонстрировать
«заботу» властей. Особенно примечателен в этом отношении недавний Закон о
ветеранах, в котором положение о предоставлении жилья – рекомендательное. Как
не вспомнить классический афоризм: «суровость российских законов смягчается необязательностью
их исполнения». Тут он приобретает смысл буквальный – необязательность
предусмотрена самим законом (что, похоже, является новацией в мировой
законодательной практике).
А ведь их не так и много
осталось, участников войны: всего около 1,7% населения, а инвалидов – 0,6%. Тех
же из них, кто нуждается в улучшении жилищных условий (не имеет собственной
отдельной квартиры, живет в бараках, ветхих и аварийных домах, в тесном или
неблагоустроенном жилье), гораздо меньше. Даже если их пятая часть, это лишь
0,5 млн. человек. Поэтому при некотором напряжении жилищную проблему ветеранов
Великой отечественной войны можно было бы решить раз и навсегда: так, в России
даже за прошлый год построено более 0,6 млн. квартир, а в 1961-1989 гг. в год
строилось примерно вдвое больше. Чего же стоит показная «забота» властей на
деле, можно судить хотя бы из такого частного примера («Российская газета»,
29.03.95). Во всем Киевском районе Москвы нуждающихся в жилье инвалидов войны
около пятидесяти человек, а квартир в нынешнем (юбилейном!) году будет выделено
семь – при том, что ежегодно только муниципальных квартир в Москве в последние
годы строится порядка 25 тыс. (и объемы строительства растут).
Так что лучше уж взглянуть,
как обстоят дела у нашего заокеанского союзника по Второй мировой войне. В
составе федеральных правительственных органов США существует специальное
ведомство – Управление по делам ветеранов, УДВ (Veterans Administration, VA).
Удивительно, что советская власть, во множестве плодившая бюрократические структуры
(хотя и нынешняя российская, пожалуй, не уступит), не додумалась до создания
такого учреждения – при отечественном уровне «заботы» о ветеранах оно наверняка
было бы неплохой синекурой. В этом отношении, как любая бюрократия, небезгрешна
и американская, но там труднее имитировать бурную деятельность: нет возможности
развернуть ее на проведении показушных «мероприятий» вроде торжественных
собраний, украшения городов лозунгами типа «Слава американскому народу –
народу-победителю!» к очередным Дням Победы
и других привычных нам ритуальных акций. Поэтому УДВ должно было делать для
ветеранов войны нечто более конкретное и реальное.
Судьбой солдат, вернувшихся
с войны, правительство США озаботилось не к какому-то юбилею Победы, а еще в
1944 г., приняв закон об адаптации военнослужащих к мирной жизни. Этот закон
уполномочил УДВ осуществлять руководство целым рядом программ, обеспечивающих
такую адаптацию. Одна из важнейших была направлена на решение жилищного вопроса
ветеранов войны, но подход к решению состоял не в бесплатном обеспечении
государственным жильем, а основывался на рыночных принципах. Цель ее – повысить
платежеспособный спрос на жилье возвращающихся из армии военнослужащих,
облегчив для них процедуру покупки домов.
Нужно сказать, что рынок
жилья в США – и вообще в странах с рыночной экономикой – имеет мало общего с
нынешним российским. Если у нас центр тяжести приходится на куплю-продажу жилья
с единовременной выплатой (в большинстве случаев) его полной стоимости, то там
это скорее исключения, само понятие «рынок жилья» ассоциируется в «мире
капитала» в первую очередь с ипотечными операциями. Именно ипотечное
кредитование и затрагивала рассматриваемая программа УДВ. Облегчение же
приобретения жилья ветеранами заключалось отнюдь не в прямой финансовой помощи
им или предоставлении государственных ссуд – государственная поддержка была
косвенной и ориентировалась на частный сектор финансового рынка. Состояла она в
том, что УДВ от имени правительства Соединенных Штатов предоставляла частным
банкам, осуществляющим ипотечное кредитование, гарантии погашения ссуд,
выданных ветеранам (эти ссуды в США принято называть «ссудами, застрахованными
УДВ» или даже просто «ссудами УДВ» – хотя УДВ выступает не кредитором, а
гарантом).
Кроме того, для «ссуд УДВ»
было снято ограничение на отношение «величина ссуды – стоимость заложенного
жилья». Обычно в США банкам запрещается выдавать кредиты, превышающие 80%
оценочной стоимости закладываемого имущества, поэтому при покупке дома
недостающие деньги (т.е. не менее 20% его цены) – начальный взнос – заемщик
должен внести из собственных средств. Отсутствие такого ограничения позволило
УДВ разрешать ветеранам выплачивать сниженный начальный взнос или вовсе
освобождать от него. Это довольно существенное послабление: при покупке дома
ценой 50 тыс. долл. в случае обычной ипотечной ссуды нужно сразу заплатить 10
тыс. долл. – для среднего американца немалая сумма. Правда, при получении
«ссуды УДВ» ветеран должен был выплатить взнос в гарантийный фонд, созданный
для покрытия возможных убытков УДВ от необязательности получателей ссуд, но
размер взноса невелик: всего 1% от величины ссуды.
Весьма выгодны были такие
ссуды и для банков-кредиторов. Во-первых, почти весь риск кредитования
перекладывается на государство: если в случае невыполнения заемщиком своих
обязательств продажа заложенного дома не покрывает величины ссуды с
накопившимися процентами, убытки компенсирует гарант – УДВ. Риск кредитора по
сути состоит лишь в досрочном погашении ссуды при наступлении залогового
случая, т.е. в недополучении потенциальных процентов в полном объеме – в
упущенной выгоде. Так что возможность заемщика погасить ссуду, в отличие от
стандартных ипотечных ссуд, для банка не так уж и существенна – он свое получит
в любом случае. Поэтому значительная часть работы по оценке платежеспособности
(квалификации) потенциального заемщика выпадает на УДВ, принимающее на себя
риски кредитования. Во-вторых, увеличивается спрос на кредиты: расширяется круг
заемщиков за счет тех, кто не имеет достаточных средств для выплаты
значительного начального взноса. Другая сторона этого – отсутствие крупной
собственной (т.е. уже оплаченной начальным взносом) доли в заложенной
недвижимости, которая обычно служит дополнительным резервом для погашения
возможных убытков банка, из-за наличия правительственной гарантии рискованность
кредита (для банка) не увеличивает. Однако платой за высокую надежность,
практически безрисковость, является относительно низкая процентная ставка,
допускаемая при «ссудах УДВ», отстающая от других ставок свободного финансового
рынка, а также длительные сроки ссуд (для заемщиков же это, естественно,
дополнительные преимущества).
Еще в 1960 г. в США среди
ипотечных ссуд под залог жилых домов, предоставленных коммерческими банками с
застрахованными депозитами, «ссуды УДВ» составляли 15%, но уже в 1965 г. их
доля снизилась до 8%, а в 1970 г. – до 6%. В некоторой степени это связано с
уменьшением привлекательности «ссуд УДВ» для банков, обусловленным
увеличившимся отрывом процентных ставок стандартных ипотечных ссуд,
бюрократическими сложностями с ведением дел по «ссудам УДВ», возникшими
возможностями увеличения отношения «ссуда - стоимость» в стандартных ссудах до
90% (разрешенного при условии страхования части ссуды, превышающей нормальные
80%). Но главное в том, что со временем число ветеранов Второй мировой войны,
имеющих право и необходимость пользоваться услугами УДВ, все более сокращалось
и соответственно снижался спрос на «ссуды УДВ».
Для наших ветеранов Великой
отечественной войны этот опыт уже ничего не даст: никто из них не соответствует
стандартам требований к заемщику хотя бы из-за возраста (поскольку срок выплаты
ипотечной ссуды должен составлять по меньшей мере 10 лет), не говоря уж о
доходах, которые вряд ли кому из них позволят расплатиться с ссудой на покупку
даже однокомнатной квартиры. Да и системы ипотечного кредитования у нас в
стране еще практически нет (несколько действующих в России ипотечных банков не
в счет). Поэтому решить их жилищный вопрос можно только одним способом:
предоставить жилье бесплатно.
Однако есть ветераны и помоложе – начиная с участников корейской войны, более поздних азиатских и африканских войн, и кончая «афганцами», к которым скоро присоединятся и «чеченцы» с «таджиками» (дай бог, чтобы ими это ряд и закончился). Справедливы эти войны или нет, за то отвечать политикам. Солдатам же, рисковавшим своей жизнью и здоровьем независимо от своей воли, «по приказу Родины», долг этой самой Родины (кто бы ни отдавал приказы от ее имени) – обеспечить нормальное существование. И для части «новых» ветеранов (во всяком случае, участников относительно недавних войн), способной зарабатывать на жизнь своим трудом, американский путь решения жилищной проблемы был бы вполне приемлемым. Остается только подождать, пока отечественный жилищный рынок примет цивилизованные формы, превратившись из рынка квартир в рынок закладных, а очередные власти поймут, что нужно не столько «чествовать» ветеранов, сколько дать им реальные возможности обрести достойное жилье.