Квартал, 30 октября 1995 г., № 10, с. 2

НОВОСИБИРСКИЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

ЗА 9 МЕСЯЦЕВ

Видимо, чтобы жить становилось веселее, количество экономических сюрпризов с каждым годом все увеличивается. Самое неожиданное, конечно, в том, что продолжающий обесцениваться рубль стал "укрепляться". Удивительно и то, что многократные и никому не внушавшие доверия обещания правительства обуздать инфляцию, похоже, стали сбываться (не сглазить бы!). Причем в Новосибирской области уровень инфляции ниже, чем в среднем по России: у нас за I — III квартал рост потребительских цен составил 90,6%, по России же — 104,7%, за сентябрь — 4% и 4,5%. Мелочь, конечно, но все же приятно.

Богаче событиями в нынешнем году и течение жизни на новосибирском рынке жилья. Сюрпризы начались с первых недель года: ожидая ставшего традиционным январского скачка инфляции и курса доллара, продавцы квартир действовали с опережением, увеличив среднюю цену 1кв.м сразу на 11,4% (а на 4-комнатные квартиры — даже на 19%). Доллар же, вопреки ожиданиям, к этому времени подорожал всего на 6,3%. Затем, правда, увеличение цен на жилье замедлилось, но за январь рост средней цены 1 кв.м опередил темпы инфляции и примерно совпал с ростом курса доллара.

Кроме того, в начале года Новосибирск захватила столичная манера объявлять цены продажи квартир в долларах: уже в январе примерно три четверти, а то и больше, выставленных на продажу квартир имели долларовые цены. Поэтому внезапное "укрепление" рубля затронуло и новосибирский рынок жилья: запаниковавшие продавцы "долларовых" квартир сначала стали увеличивать цены в долларах, а затем начался массовый возврат к назначению цен в рублях (и сейчас в прайс-листах долларовые цены стали единичными).

Нетипичной оказалась в этом году и динамика цен на вторичном рынке жилья. Она показана в таблице и на рисунке (по данным газеты "Недвижимость Сибири"). В таблице приведены процентные приросты цен в каждом из прошедших трех кварталов (для III квартала — также за каждый его месяц) и за все три квартала, для сравнения в ней показаны темпы роста потребительских цен в нашей области (по данным Новосибирского облкомстата); рисунок демонстрирует рост цен на жилье по отношению к 1 января.

В I квартале, несмотря на январский скачок, рост цен на жилье отстал от инфляции (средняя цена 1 кв.м увеличилась на 28,8%, а потребительские цены — на 42,6%). Во II квартале картина была обратной, но ускорение роста цен на рынке жилья было недостаточным, чтобы догнать инфляцию: за полугодие стоимость 1 кв.м поднялась на 59%, а уровень инфляции составил 67,4%. Почти вровень с инфляцией в течение первого полугодия шли цены на наиболее подорожавшие в этом году 2-комнатные квартиры (что само по себе нетипично, поскольку предложение квартир этого типа наиболее велико — в среднем около 40%): к концу июня их стоимость увеличилась на 69,3%.

Но самым неожиданным явлением стала динамика цен в III квартале. Обычно летнее снижение активности на рынке жилья приводит к некоторому замедлению темпов роста цен. В этом году цены почти замерли: в июле и августе цены на отдельные типы квартир даже снижались (причем в июле уменьшилась и средняя цена 1 кв.м), и лишь в сентябре наметился вялый рост. В итоге если за I квартал среднемесячное увеличение цены 1 кв.м составило 8,8%, за II — 7,3%, то за III — всего 1,3% (в прошлом году — 4,2%). Примерно то же самое происходило на рынках жилья всех крупных городов (кроме южнороссийских), не исключая и Москву. Вероятно, это проявление более глубоких явлений, чем сезонность (на которые она наложилась), говорящих о намечающемся кризисе платежеспособного спроса населения на рынке жилья.

В статье не случайно приведены только процентные изменения цен, а не их абсолютные величины. Дело в том, что сведения о ценах из разных источников заметно расходятся. Так, согласно "Недвижимости Сибири" средняя цена 1 кв.м на конец сентября — 1365 тыс.руб., по данным фирмы "Эрсико" — 1574 тыс.руб. Бессмысленно говорить, которая из цифр "правильнее" — и та, и другая охватывает только часть квартир, выставленные на продажу в городе. А у разных выборок — разная структура: например, у "Эрсико" на конец сентября квартиры в центре составляют 16%, у Сибирской Гильдии риэлтеров — 6%. Общие же тенденции динамики цен, при различии в деталях, вряд ли будут существенно разниться.

Тем не менее объективное представление о рынке жилья города в целом может дать только единая для всех риэлтерских фирм база данных, содержащая сведения о всем круге фигурирующих на рынке квартир. Ее создание было бы выгодно всем участникам рынка, а как "обезличить" данные, чтобы избежать раскрытия коммерческих секретов, принципиальной проблемы не составляет.

Константин

Глущенко

Изменение цен на рынке жилья в 1995 году
Вид жилья	I квартал	I I квартал	III квартал				С начала года
				В том числе
			Всего
				июль	август	сентябрь
1 кв.м общей площади	28,8	23,4	4	-0,8	1,1	3,7	65,3
1-комнатные квартиры	29,4	25,8	-0,3	-4,8	0,1	4,6	62,1
2-комнатные квартиры	37,5	23,2	-3	-1,7	-5,9	4,9	64,4
3-комнатные квартиры	27,0	14,3	-0,5	0	-2,2	1,7	44,5
4-5-комнатные квартиры	27,9	7,1	12,6	0,4	9,5	2,4	54,3
Уровень инфляции	42,6	17,4	13,9	5,5	3,8	4	90,6