ЛУЧШЕ ВОЗЬМИТЕ ИПОТЕЧНУЮ ССУДУ

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Евгений КИБАЛОВ, директор Сибирского филиала Международного института строительства (Новосибирск),

Константин ГЛУЩЕНКО, старший научный сотрудник Института экономики и организации промышленного производства СО РАН

Система бесплатного государственного обеспечения жильем рухнула, похоронив под обломками надежды “практически каждой семьи” иметь к 2000-му году отдельную квартиру. На смену ей идет рынок жилья с простым принципом: заработай – купи. Но снимает ли рынок с государства заботу о том, чтобы его граждане имели приличное жилье? Вовсе нет. Важнейшую роль при формировании цивилизованного рынка жилья, по-видимому, должны сыграть местные администрации. Кроме того, практика государств с развитым рынком жилья показывает, что необходимо развивать ипотечное кредитование. В предлагаемой серии статей мы рассмотрим различные схемы работы ипотеки.

Купить квартиру можно прямо сейчас, не дожидаясь конца столетия. Появились фирмы, продающие квартиры частями – квадратными метрами и даже дециметрами (но вселиться можно только в полностью оплаченную квартиру, и этот счастливый момент может наступить гораздо раньше пресловутого 2000 года, а может не наступить никогда). Деньги для покупки квартиры ссудит ипотечный банк под залог прежней или покупаемой квартиры. В России таких банков работает уже более десятка, есть даже Ассоциация ипотечных банков, но к востоку от Урала начал действовать только один – Сибирский ипотечный банк в Новосибирске. Впрочем, вскоре должен приступить к операциям ипотечный банк в Омске и в некоторых других городах.

Однако существование рынка жилья вовсе не освобождает государство от ответственности за то, чтобы его граждане имели приличное жилье. Везде в “мире капитала” государство играет значительную роль на рынке жилья. Конечно, оно не назначает цены, не распределяет жилье, не разрабатывает “схемы развития и размещения строительно-монтажных организаций и их материально-технической базы”, как это делалось при социализме, а направляет “работу” рынка экономическими и законодательными воздействиями так, чтобы обеспечить гражданам возможно большую доступность жилья.

Жилищное строительство может сыграть огромную роль в выводе страны из экономического кризиса. Национальная программа поддержки жилищного строительства была одним из важнейших средств преодоления Великой депрессии 30-х годов в США, и в послевоенном восстановлении Западной Германии жилищное строительство было одним из главных рычагов. Оно, как локомотив, тянет за собой промышленность стройматериалов, строительное машиностроение, они, в свою очередь, обслуживающие их отрасли – металлургию, химию и так далее, “вытягивая” в конечном счете все народное хозяйство.

Анализ публикуемых в газетах цен на квартиры и процентных ставок банковских кредитов в России ясно показывает, что при нынешнем состоянии рынка жилья надеяться на квартиру к 2000-му году (и даже при жизни нынешнего поколения) может едва ли каждая сотая семья, даже если покупать квартиру по квадратным дециметрам (сейчас цена 5 кв. дм – 20 тыс. руб.) или за счет ипотечного кредита (при “даровой” по нынешним временам кредитной ставке 30% годовых, сроке кредита 5 лет и ежеквартальной выплате ссуды вернуть банку придется сумму, вдвое больше занятой). И, следовательно, нет никаких надежд на “локомотивную” роль жилищного строительства.

Конечно, рынок жилья, войдя в режим саморазвития, будет расширять спрос, делать жилье более доступным для населения, но, как сказал классик, “жаль только жить в эту пору прекрасную уж не придется ни мне, ни тебе”. Однако правительство предпринимает некоторые шаги: в июне этого года утверждена Государственная целевая программа “Жилище”, а сейчас, как сообщили “Аргументы и факты” (N 41), готовится и жилищная реформа. Из скупого сообщения трудно понять, в чем будет состоять эта реформа, видно лишь, что место прежнего механизма распределения жилья займет комбинация из субсидий, “пометровой” покупки квартир и банковских ссуд. Текст программы “Жилище”, к сожалению, мало отличается от программ времен “планового хозяйства”. Это скорее не программа, а протокол о намерениях, содержащий вместо четкого комплекса конкретных мероприятий с указанием сроков их реализации и исполнителей расплывчатые декларации типа: “Одновременно с ускорением приватизации жилья важно стимулировать индивидуальное и кооперативное (коллективное) строительство…”. Единственное, что в этой программе требует конкретных действий администраций всех рангов (и что они все сейчас интенсивно готовят) – поэтапное обеспечение безубыточности жилищно-коммунального хозяйства (попросту говоря, повышение квартплаты и частичная его компенсация путем выдачи субсидий жильцам). Перспективы правительственного регулирования рынка жилья пока весьма туманны.

Таким образом у администраций субъектов федерации, городов и сел есть два пути. Первый: ждать, пока в результате усилий правительства и саморазвития рынка возникнет тот самый организованный рынок жилья, который даст усердным квартиры, а экономике – импульс к ускорению. Второй путь – активно способствовать формированию этого организованного рынка жилья на подвластной территории. Надо добавить, что только волей и действиями центрального правительства этот рынок и не создать – по самой своей природе он состоит из региональных фрагментов (или точнее, распадается на рынки жилья отдельных населенных пунктов), и в любом случае местным администрациям не избежать участия в создании этих фрагментов.

Как показывает опыт стран с развитым рынком жилья, сделать покупку жилья доступной для значительной части населения позволяет лишь широкое распространение практики ипотечного кредитования.

Из появляющихся в прессе сообщений о готовящейся жилищной реформе можно заключить, что в правительстве осознают главное препятствие на пути к этому: при нынешних доходах ипотечные ссуды непосильны для большинства семей. А это вселяет надежду, что в более-менее скором будущем будут выработаны меры государственной поддержки, которые дадут возможность пользоваться благами ипотечного кредитования рядовой семье.

Ипотечная ссуда – это ссуда под залог недвижимости: квартиры, дома, земельного участка. Само собой, эта недвижимость должна находиться в собственности получателя ссуды (заемщика): если закладывается квартира, то она должна быть приватизированной, если земельный участок – то должны иметься документы, подтверждающие собственность на землю. Суть ипотечной ссуды состоит в том, что заемщик продолжает пользоваться заложенным имуществом, но если он не выполняет своих обязательств перед организацией, выдавшей ссуду (кредитором) – например, не возвращает ссуду в оговоренный срок – то теряет право на это имущество, оно продается с торгов и из выручки кредитор получает то, что ему недодано. Заемщику причитается только та часть выручки, которая останется после этого (если останется). Право поступать таким образом кредитору дает закладная – документ, в котором оговариваются условия возврата ссуды и другие требования к заемщику, при нарушении которых на заложенное имущество обращается взыскание.

Для простоты дальше организацию, выдающую ипотечные ссуды, будем называть ипотечным банком (см. рисунок), хотя такие операции может выполнять и любой другой банк. Юридическая сторона ипотечного кредитования регулируется сейчас законом «О залоге», действующем с 1992 г. Как и многие наши законы, он довольно невнятен, но недавний президентский указ о регулировании земельных отношений предусматривает, что в начале будущего года должен быть утвержден указ «Об ипотеке». По всей видимости, основой этого указа послужит проект закона об ипотеке, который рассматривался еще Верховным Советом РФ. Этот проект разработан весьма тщательно, и можно надеяться, что в скором времени прорехи в залоговом законодательстве будут закрыты.

Ситуации получения ипотечной ссуды могут быть самыми разнообразными: можно заложить имеющуюся квартиру или покупаемую, заемщиком может быть частное лицо или организация (жилищный кооператив, приватизированное или государственное предприятие) и т.д. Естественно, что в разных ситуациях нужно действовать по-разному. В следующих статьях будут описаны несколько основных вариантов. Здесь же мы опишем то, что будет общим во всех вариантах – процедуру выдачи-получения ипотечной ссуды, то есть взаимодействие заемщика с ипотечным банком.

Оценив сумму, которая требуется вам для покупки жилья (квартиры, коттеджа), вы обращаетесь в банк с залогово-кредитным предложением. Оно оформляется по стандартной (для данного банка) форме заявки на ссуду. Следует иметь в виду, что кроме занятых у банка денег вы должны затратить на покупку и собственные средства, поскольку сумма ссуды зависит не от стоимости покупки, а от цены закладываемого имущества и обычно составляет не более 80% от этой цены. К заявке на ссуду прилагаются документы, содержащие сведения о покупаемом жилье, о закладываемой недвижимости (в том числе и подтверждающие право собственности на нее) – если она не совпадает с покупаемой, об источниках и размерах ваших доходов.

Все эти сведения нужны банку для того, чтобы оценит, насколько он рискует, выдавая ссуду. Процедуру оценки риска кредитования банковские работники называют «андеррайтингом». Она включает в себя оценку способности заемщика вернуть вовремя ссуду с процентами и оценку возможности банка получить причитающееся ему (если заемщик все-таки нарушит свои обязательства) из выручки от продажи закладываемой недвижимости. При оценке («квалификации») заемщика для банка важен не только размер доходов, но и их стабильность, перспективы увеличения, обязательность заемщика. Еще тщательнее анализируется закладываемое имущество. Ведь главный риск банка вовсе не в том, что клиент не сможет выплатить ссуду и проценты по ней (в этом случае к банку перейдут права на предмет залога), а в том, что банк завысит стоимость заложенной недвижимости и поэтому после ее продажи окажется в убытке (тем более, если окажется, что ее вообще невозможно продать). При оценке предмета залога изучаются документы, удостоверяющие право собственности клиента на него, проверяется, не заложено ли уже это имущество, выясняется его текущая рыночная цена и ликвидность – возможность продажи, то есть наличие спроса (отсюда определяется максимально возможный размер ссуды).

С учетом всех этих обстоятельств банк и оценивает степень риска, а исходя из этой оценки принимает одно из решений: выдать заявленную ссуду, выдать ссуду при изменении условий кредитования (например, в меньшем размере, чем просит заявитель) или же отказать в ссуде. В случае второго решения вы можете предложить в качестве залога дополнительное имущество (например, дачу), подобрать для покупки более дешевое жилье и т.д., и тогда описанные процедуры повторяются, пока вы не придете к взаимному согласию.

При положительном решении производится оформление ссуды (закрытие сделки по ссуде): заключается договор о залоге (закладная) – документ о передаче недвижимости в собственность кредитора при нарушении заемщиком условий ссуды, и кредитный договор – обязательство оплатить ссуду в определенный срок с определенным процентом (этот документ на практике может именоваться и по-другому). Перед этим вы обязаны застраховать закладываемое имущество (а часто и свою жизнь). Закладная нотариально заверяется и регистрируется в комитете по земельным ресурсам и землеустройству при городской администрации (без чего она не имеет юридической силы). Кроме всего этого вы должны оплатить закрытие ипотечной ссуды: внести плату за заявку, за выпуск ссуды (1-3% от суммы кредита), за кредитный отчет (т.е. изучение вашей кредитоспособности), за анализ документов о закладываемой недвижимости и ее осмотр и др. После этого вы получаете от кредитора искомую ссуду.

Далее ссуда (плюс ваши собственные средства) передаются продавцу недвижимости (ссуда может и непосредственно перечисляться ему кредитором), и вы вступаете в права собственника на купленную недвижимость (в случае строительства нового жилья – по окончании строительства, при этом оплата может производиться сразу или по ходу строительства).

Вы продолжаете пользоваться заложенным имуществом в течение всего срока кредита (но не имеете права полностью или частично продавать его кроме как в целях уплаты ссуды и под контролем кредитора, несете ответственность за сохранность имущества). Кредитор же становится владельцем закладной, которой вправе распорядится по своему усмотрению, в том числе и продать ее третьему лицу. Возврат ипотечной ссуды и выплата процентов по ней производится, как правило, равными долями в течение всего срока ссуды, обычно ежемесячно. При этом проценты выплачиваются за оставшуюся (непогашенную) часть ссуды. Если банк продал кому-нибудь вашу закладную, вы все равно имеете дело только с ним (и лишь в случае нарушения обязательств по ссуде в дело вступает новый владелец закладной).